Mobilier obligatoire en location meublée : la liste complète

Louer un logement meublé implique une obligation précise : fournir un équipement minimum défini par la loi. Ce n'est pas une question de bon sens ou de confort supplémentaire, c'est une exigence légale dont le non-respect peut requalifier votre bail meublé en bail vide, avec toutes les conséquences juridiques et fiscales que cela entraîne. Ce guide détaille la liste exhaustive des équipements obligatoires, les critères de qualité attendus, et les précautions à prendre pour vous conformer à la réglementation en colocation meublée.

Le cadre légal : le décret du 31 juillet 2015

Une liste réglementaire, pas indicative

La liste du mobilier obligatoire en location meublée est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce texte définit les éléments de mobilier qu'un logement meublé doit impérativement comporter pour être qualifié comme tel au sens de la loi.

Cette liste est exhaustive et contraignante. Elle s'impose à tous les bailleurs qui louent en meublé à titre de résidence principale, que ce soit avec un bail mobilité, un bail meublé classique ou un bail de colocation meublée. Les locations saisonnières et les locations de vacances ne sont pas concernées par ce décret.

Les enjeux de la qualification meublée

Un logement qui ne comporte pas les équipements obligatoires peut être requalifié en location nue par un tribunal, à la demande du locataire. Cette requalification entraîne :

• L'application du régime du bail vide (durée de 3 ans, préavis de 3 mois pour le locataire)
• La perte du régime fiscal avantageux du loueur en meublé (LMNP ou LMP)
• La régularisation rétroactive des loyers et charges selon les règles du vide
• Un risque de condamnation à des dommages et intérêts

Attention : La requalification peut être demandée à tout moment pendant la durée du bail, y compris plusieurs années après la signature. Constituer un inventaire précis dès l'entrée dans les lieux est votre meilleure protection.

La liste complète des équipements obligatoires

Le décret n°2015-981 énumère 11 catégories d'équipements que doit comporter tout logement meublé.

1. Literie

Le logement doit être équipé d'une literie complète comprenant :

• Un lit avec sommier et matelas (ou un canapé-lit)
• Une couette ou une couverture

La couette ou la couverture est expressément mentionnée par le décret. Un matelas seul sans couverture ne suffit pas. En revanche, le décret n'impose pas de fournir des oreillers, des draps ou des housses de couette : ces éléments sont facultatifs, même s'il est courant de les inclure dans les logements meublés haut de gamme.

2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres

Chaque chambre doit être équipée d'un dispositif permettant d'occulter les fenêtres : volets intérieurs, volets extérieurs, rideaux épais ou stores occultants. L'objectif est de permettre aux occupants de dormir dans l'obscurité.

Ce dispositif est obligatoire uniquement dans les chambres, pas dans les autres pièces du logement. Des rideaux fins ou transparents ne remplissent pas cette obligation : le dispositif doit effectivement bloquer la lumière.

3. Plaques de cuisson

Le logement doit disposer de plaques de cuisson permettant de faire chauffer des aliments. Il peut s'agir de :

• Plaques électriques (vitrocéramique, induction)
• Plaques à gaz
• Une table de cuisson intégrée

Le nombre de plaques n'est pas précisé par le décret, mais deux plaques constituent un minimum raisonnable pour un logement destiné à être habité. Un simple réchaud de camping pourrait être contesté.

4. Four ou four à micro-ondes

Un four ou un four à micro-ondes est obligatoire. Les deux sont acceptés : vous pouvez choisir l'un ou l'autre, selon la configuration de la cuisine. Un four à micro-ondes combiné (avec fonction grill ou convection) remplit également cette obligation.

En colocation, un seul appareil suffit pour l'ensemble du logement, à condition qu'il soit accessible à tous les colocataires depuis les parties communes.

5. Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation)

Le logement doit comporter un réfrigérateur et soit un congélateur indépendant, soit un compartiment à congélation intégré au réfrigérateur (le fameux « freezer »). Un réfrigérateur sans congélateur ne satisfait pas à cette obligation.

En colocation, un seul réfrigérateur-congélateur partagé peut suffire pour l'ensemble du logement si sa capacité est adaptée au nombre de colocataires. En pratique, pour des colocations de 3 personnes ou plus, prévoir un deuxième réfrigérateur est fortement recommandé pour éviter les conflits entre locataires.

6. Vaisselle en quantité suffisante

Le logement doit être équipé de vaisselle en quantité suffisante pour permettre aux occupants de prendre leurs repas. Cela comprend :

• Des assiettes plates et creuses
• Des verres et tasses
• Des couverts (couteaux, fourchettes, cuillères)

La notion de « quantité suffisante » n'est pas chiffrée par le décret. En pratique, il faut au minimum un couvert complet par occupant du logement. En colocation, prévoyez au minimum un service complet par chambre, soit pour 4 colocataires : 4 assiettes plates, 4 assiettes creuses, 4 verres, 4 tasses, 4 couteaux, 4 fourchettes et 4 cuillères.

7. Ustensiles de cuisine

Des ustensiles de cuisine permettant de préparer les repas doivent être fournis. Le décret ne dresse pas de liste précise, mais cela comprend en pratique :

• Des casseroles et/ou poêles
• Un couteau de cuisine
• Une planche à découper
• Des spatules, louches ou cuillères de cuisson
• Un ouvre-boîte

Ici encore, la quantité doit être adaptée au nombre d'occupants. Pour une colocation, prévoyez un équipement suffisant pour cuisiner simultanément.

8. Table et sièges

Le logement doit comporter une table et des sièges en nombre suffisant pour que les occupants puissent manger et travailler. La table peut être dans la cuisine, dans un salon-séjour ou dans une pièce dédiée. Il n'est pas exigé que chaque chambre soit équipée d'un bureau séparé, mais la table commune doit être accessible à tous.

En colocation, prévoyez autant de chaises que de colocataires. Une table avec 4 places pour une colocation de 4 personnes répond à cette exigence.

9. Étagères de rangement

Le logement doit disposer d'étagères de rangement ou de tout autre système permettant de ranger les affaires des occupants. Cela peut prendre la forme :

• D'une armoire ou d'un placard dans chaque chambre
• D'étagères murales
• D'un dressing
• De meubles de rangement dans les pièces communes

En colocation, chaque chambre doit disposer de son propre espace de rangement. Un placard ou une armoire par chambre est le minimum attendu. Les étagères partagées dans les couloirs ou le salon viennent en complément mais ne remplacent pas un rangement privatif dans chaque chambre.

10. Luminaires

Chaque pièce du logement doit être équipée d'un luminaire fonctionnel. Une simple ampoule fixée au plafond suffit techniquement, mais en pratique, un plafonnier ou une applique correctement installée est attendu. Les prises de courant seules, permettant au locataire de brancher sa propre lampe, ne remplissent pas cette obligation.

11. Matériel d'entretien ménager adapté

Enfin, le logement doit comporter du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Cela comprend a minima :

• Un balai et une pelle à poussière (pour les sols durs)
• Un aspirateur (si le logement comporte de la moquette ou des tapis)
• Un seau et une serpillière (ou un balai à franges)
• Des produits d'entretien de base (optionnels mais appréciés)

La formulation « adapté aux caractéristiques du logement » est importante : un logement entièrement carrelé n'a pas besoin d'aspirateur, mais un logement avec moquette si. Le matériel fourni doit être en état de fonctionner.

Récapitulatif : la liste en un coup d'œil

Spécificités de la colocation meublée

Équipements privatifs vs équipements communs

En colocation meublée, certains équipements sont partagés (cuisine, salon, matériel d'entretien) et d'autres doivent être individualisés par chambre. Voici la répartition logique à adopter :

Par chambre (équipements privatifs) :
- Literie complète (lit, matelas, couette ou couverture)
- Dispositif d'occultation des fenêtres
- Rangement (armoire ou placard)
- Luminaire

Pour l'ensemble du logement (équipements partagés) :
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur-congélateur (prévoir 2 appareils à partir de 3 colocataires)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité suffisante pour tous
- Table et sièges pour tous les colocataires
- Matériel d'entretien ménager

Adapter la quantité au nombre de colocataires

La loi parle de « quantité suffisante » sans préciser de chiffre. Le principe à retenir est simple : chaque colocataire doit pouvoir utiliser le logement normalement sans être privé d'équipement. Pour une colocation de 4 personnes, prévoyez au minimum 4 couverts complets, 4 verres, 4 tasses, une table avec 4 places assises, et un réfrigérateur d'une capacité adaptée (280 à 350 litres minimum).

Intégrer la liste dans l'inventaire de l'état des lieux

L'inventaire du mobilier est obligatoire en location meublée. Il doit être annexé à l'état des lieux d'entrée et décrire précisément chaque équipement : nature, marque si possible, état au moment de l'entrée dans les lieux. Cet inventaire vous permet de prouver que vous avez bien fourni tous les éléments du décret, et de constater leur état initial pour le comparer à la sortie.

Conseil pratique : Photographiez chaque équipement lors de l'état des lieux d'entrée. La photo datée complète l'inventaire écrit et constitue une preuve supplémentaire en cas de litige sur l'état d'un bien à la sortie.

Ce qui n'est pas obligatoire (mais souvent apprécié)

Le décret ne mentionne pas les éléments suivants, qui restent donc facultatifs :

• Draps, oreillers, housses de couette et linge de maison
• Lave-linge (bien que très attendu par les locataires)
• Lave-vaisselle
• Télévision
• Connexion internet ou box
• Canapé et mobilier de salon
• Bureau et chaise de bureau dans les chambres
• Sèche-linge
• Fer à repasser et table à repasser

Ces équipements sont facultatifs au regard de la loi, mais leur présence ou absence influence fortement l'attractivité de votre annonce et le loyer que vous pouvez prétendre obtenir. En colocation, un lave-linge est quasiment incontournable : son absence sera mentionnée dans toutes les visites.

Entretien et remplacement du mobilier obligatoire

À la charge du propriétaire : l'usure normale

Si un équipement que vous avez fourni tombe en panne ou devient inutilisable sans faute du locataire, vous êtes tenu de le réparer ou de le remplacer. C'est votre obligation de délivrance d'un logement décent qui s'applique. L'usure normale liée à un usage conforme ne peut pas être imputée au locataire.

Par exemple : un réfrigérateur qui tombe en panne après 8 ans d'utilisation normale doit être remplacé à vos frais. Un matelas qui s'affaisse après 10 ans d'usage ne peut pas être facturé au locataire.

À la charge du locataire : la dégradation

En revanche, si l'équipement est endommagé par une mauvaise utilisation ou une négligence, vous pouvez en demander le remplacement ou la réparation au locataire, sous réserve de le prouver. L'inventaire précis et les photos prises lors de l'état des lieux d'entrée sont ici déterminants.

Pour aller plus loin sur ce sujet, consultez notre guide sur l'entretien et la maintenance en colocation.

Checklist avant la mise en location

Avant de signer votre bail meublé ou d'accueillir vos colocataires, vérifiez que votre logement comporte bien tous les éléments suivants :

• [ ] Lit avec matelas et couette (ou couverture) dans chaque chambre
• [ ] Dispositif d'occultation des fenêtres dans chaque chambre
• [ ] Plaques de cuisson fonctionnelles
• [ ] Four ou micro-ondes fonctionnel
• [ ] Réfrigérateur avec compartiment congélateur fonctionnel
• [ ] Vaisselle complète (assiettes, verres, couverts) pour chaque occupant
• [ ] Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, couteaux)
• [ ] Table et sièges pour chaque occupant
• [ ] Rangement dans chaque chambre (armoire ou placard)
• [ ] Luminaire dans chaque pièce
• [ ] Matériel d'entretien ménager adapté (balai, serpillière, aspirateur si besoin)

Une fois ces éléments vérifiés, rédigez votre inventaire détaillé et joignez-le à l'état des lieux d'entrée.