Surface minimale des chambres en colocation : les règles à connaître

Mettre en location une chambre trop petite expose le propriétaire à des sanctions civiles et pénales, et peut priver les locataires de leurs aides au logement. Les règles de surface minimale varient selon le type de bail et ont été simplifiées par la loi ELAN en 2018. Ce guide fait le point sur les seuils légaux, les méthodes de calcul et les conséquences en cas de non-conformité.

Les critères de décence : le socle réglementaire

Tout logement mis en location à titre de résidence principale doit respecter les critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Surface et volume minimaux

Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale respectant l'un de ces deux critères (au choix) :

• 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
• 20 m³ de volume habitable

Ces critères sont alternatifs : une chambre de 8,5 m² avec une hauteur sous plafond de 2,40 m offre un volume de 20,4 m³ et respecte donc le seuil de décence par le volume.

Ce qui compte dans la surface habitable

La surface habitable est définie par l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation (anciennement R.111-2, dite « loi Boutin »). Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction de :

• Murs, cloisons, marches et cages d'escalier
• Gaines et embrasures de portes et fenêtres
• Toute surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m

Ne comptent pas dans la surface habitable : caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, combles non aménagés, dépendances.

Les règles spécifiques à la colocation

C'est là que la situation se complique, car les exigences varient selon le type de bail choisi.

Bail unique (collectif)

Avec un bail unique signé par tous les colocataires, les critères de décence s'appliquent au logement dans son ensemble. Le décret exige qu'au moins une pièce principale fasse 9 m² / 20 m³.

Il n'existe pas d'exigence légale de surface minimale par chambre dans ce cadre. En pratique, chaque chambre devrait tout de même offrir des conditions de vie dignes — un juge pourrait considérer qu'une chambre de 5 m² ne respecte pas l'obligation générale de décence.

Baux individuels

Avec des baux individuels, chaque colocataire signe un contrat distinct portant sur sa partie privative (la chambre) et un droit d'usage des parties communes.

Avant la loi ELAN (avant novembre 2018), les normes d'habitabilité du Code de la construction s'appliquaient : chaque espace privatif devait faire au moins 14 m² avec un volume de 33 m³. Cette exigence rendait la colocation en baux individuels difficile à pratiquer dans de nombreux logements.

Depuis la loi ELAN (article 141), les critères ont été alignés sur le droit commun de la décence : chaque chambre louée par bail individuel doit respecter le même seuil que n'importe quelle location, soit 9 m² / 2,20 m de hauteur ou 20 m³ de volume.

Cette harmonisation a été une simplification majeure pour les propriétaires pratiquant la colocation en baux individuels.

Important : Certains règlements sanitaires départementaux (RSD) peuvent imposer des règles plus strictes que le décret national. À Paris par exemple, le RSD prévoit des surfaces différenciées selon le nombre d'occupants. Vérifiez toujours le RSD de votre département.

L'impact sur les aides au logement (APL)

Les critères de surface conditionnent aussi l'éligibilité des locataires aux aides de la CAF (APL, ALS). Les seuils sont plus exigeants que les critères de décence :

• 16 m² pour 2 occupants
• +9 m² par personne supplémentaire (25 m² pour 3, 34 m² pour 4, 43 m² pour 5…)

En colocation avec bail unique, c'est la surface totale du logement qui est prise en compte. Pour des baux individuels, c'est la surface de la partie privative qui est évaluée.

Astuce : Même si votre chambre respecte le seuil de décence (9 m²), elle peut être trop petite pour que le locataire bénéficie de l'APL. Si vos locataires cibles sont des étudiants ou des jeunes actifs susceptibles de demander l'APL, gardez ce critère en tête.

Comment mesurer correctement une chambre

La mesure doit suivre la méthode de la surface habitable (loi Boutin), pas la surface au sol brute.

Ce qu'il faut faire

1. Mesurez au sol la surface intérieure de la pièce, mur à mur
2. Déduisez les embrasures de portes et fenêtres, les gaines techniques et les placards encastrés dont la profondeur est inférieure à 60 cm et dont la hauteur intérieure est inférieure à 1,80 m
3. Excluez toute zone dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m (sous les combles par exemple)
4. Mesurez la hauteur sous plafond au point le plus bas de la zone comptabilisée

Cas particuliers

• Combles aménagés : seule la surface sous 1,80 m et plus est prise en compte. Une chambre mansardée de 12 m² au sol peut n'avoir que 8 m² de surface habitable
• Mezzanines : une mezzanine dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 m peut être comptée dans la surface habitable
• Placards et rangements : un placard intégré au mur dont l'intérieur fait moins de 1,80 m de hauteur n'est pas comptabilisé

Astuce : En cas de doute, faites réaliser un mesurage par un diagnostiqueur certifié. C'est un investissement modeste (100 à 150 €) qui vous protège en cas de contestation.

Les conséquences d'une chambre non conforme

Le non-respect des critères de surface expose le propriétaire à des conséquences sérieuses.

Conséquences civiles

Le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la non-décence. Le juge peut alors :

• Ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité
• Imposer une réduction de loyer proportionnelle à la non-conformité, voire une suspension totale du loyer
• Condamner le propriétaire au remboursement des trop-perçus sur toute la période de non-conformité
• Accorder des dommages et intérêts au locataire

Conséquences pénales

Dans les cas graves, le propriétaire s'expose à des poursuites sur le fondement de l'article 225-14 du Code pénal (hébergement incompatible avec la dignité humaine) : jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.

Conséquences sur les aides au logement

Si la CAF constate que le logement ne respecte pas les critères de décence, elle peut :

• Suspendre le versement des aides au logement
• Conserver les aides dans un fonds dédié et exiger que le propriétaire réalise des travaux pour les récupérer
• Le locataire continue de payer son loyer réduit du montant de l'aide, le propriétaire perd la différence

Le lien avec le DPE et la performance énergétique

Depuis la loi Climat et Résilience (2021), les critères de décence incluent désormais la performance énergétique. Le calendrier d'interdiction de location est le suivant :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location
• 1er janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits
• 1er janvier 2034 : les logements classés E suivront

Un logement peut donc respecter les critères de surface tout en étant non-décent à cause de sa classe énergétique.

Attention : Depuis juillet 2024, le DPE a été recalibré pour les petites surfaces (moins de 40 m²). L'ancien mode de calcul pénalisait injustement les petits logements, notamment les chambres de colocation. Environ 140 000 logements ont été reclassés à la hausse. Si votre logement a un DPE antérieur à cette date, il peut être utile de le refaire.

Tableau récapitulatif

En résumé

• Chaque chambre louée en bail individuel doit faire au moins 9 m² (ou 20 m³ de volume) depuis la loi ELAN
• En bail unique, c'est le logement entier qui doit respecter le seuil de décence
• Les règlements sanitaires départementaux peuvent imposer des seuils plus élevés
• Les seuils pour l'éligibilité APL sont plus exigeants que les critères de décence
• Un logement non conforme expose le propriétaire à une réduction de loyer, des dommages et intérêts et des sanctions pénales
• Pensez aussi au DPE : un logement conforme en surface mais classé G ne peut plus être loué depuis 2025

Avant de mettre une chambre en location, mesurez, vérifiez, et en cas de doute faites appel à un diagnostiqueur. Le coût est dérisoire comparé aux conséquences d'une non-conformité.

Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. La réglementation évolue régulièrement. En cas de doute, consultez un professionnel du droit ou votre ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement).