Comment sélectionner ses colocataires

Choisir les bons colocataires est la décision la plus importante que vous prendrez en tant que propriétaire d'une colocation. Un mauvais choix peut entraîner des loyers impayés, des dégradations ou des conflits entre occupants. Ce guide vous accompagne à chaque étape du processus de sélection, de la rédaction de l'annonce jusqu'à la signature du bail, pour vous aider à constituer une colocation stable et harmonieuse.

Rédiger une annonce qui attire les bons profils

Une annonce bien rédigée agit comme un premier filtre : elle attire les candidats sérieux et dissuade ceux qui ne correspondent pas à votre logement.

Être précis sur le logement

• Superficie exacte de la chambre et des espaces communs
• Équipements fournis : mobilier, électroménager, connexion internet
• Localisation détaillée : quartier, transports en commun, commerces à proximité
• Étage et accessibilité : ascenseur, cave, parking

Astuce : Des photos de qualité multiplient le nombre de candidatures sérieuses. Consultez notre guide Réussir les photos de son annonce pour mettre votre bien en valeur.

Afficher clairement le loyer charges comprises

Les candidats veulent savoir exactement ce qu'ils vont payer. Indiquez toujours :

• Le loyer hors charges (la part qui vous revient)
• Le montant des charges et ce qu'elles couvrent (eau, chauffage, internet, électricité...)
• Le loyer total charges comprises en gros et visible
• Le dépôt de garantie demandé (1 mois maximum en meublé, 2 mois en vide)

Attention : Depuis la loi ALUR, l'annonce doit obligatoirement mentionner le loyer charges comprises, la surface habitable et la commune. En zone d'encadrement des loyers, vous devez également indiquer le loyer de référence.

Poser les règles dès l'annonce

Ne laissez aucune ambiguïté sur vos attentes :

• Animaux acceptés ou non
• Fumeur ou non-fumeur
• Durée minimale souhaitée (6 mois, 1 an...)
• Profil recherché : étudiants, jeunes actifs, mixte (sans discrimination, bien entendu)
• Règles de vie commune : bruit, visites, ménage des parties communes

Analyser le dossier de candidature

Le dossier de candidature est votre outil principal pour évaluer objectivement un candidat. Ne vous fiez jamais uniquement à une bonne impression.

Les documents obligatoires à demander

Vous pouvez légalement demander :

• Pièce d'identité (carte nationale d'identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité)
• Justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaire, ou avis d'imposition pour les indépendants
• Justificatif de domicile actuel ou attestation d'hébergement
• Contrat de travail ou attestation de l'employeur (CDI, CDD, stage...)
• Avis d'imposition (dernier en date)

Important : La loi du 6 juillet 1989 interdit de demander certains documents : relevé bancaire, extrait de casier judiciaire, attestation de bonne tenue de compte, photo d'identité (hors pièce d'identité), carte vitale, dossier médical. Tout manquement vous expose à des sanctions.

Constituer une grille d'évaluation

Pour comparer les candidats de manière équitable, créez une grille avec :

• Solvabilité (revenus / loyer)
• Stabilité professionnelle (type de contrat, ancienneté)
• Qualité du garant (revenus, lien avec le candidat)
• Complétude du dossier (un dossier incomplet est souvent mauvais signe)
• Cohérence des informations (dates, montants, employeur)

Astuce : Avec 1Coloc, les candidats soumettent leur dossier directement en ligne. Vous recevez les documents organisés et pouvez comparer les profils facilement depuis votre tableau de bord.

La solvabilité : comment la vérifier

La vérification de la solvabilité est l'étape la plus critique. Un candidat sympathique mais insolvable vous coûtera cher.

La règle des 3 fois le loyer

Le standard du marché est simple : les revenus nets du candidat doivent représenter au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises.

• Loyer de 500 euros CC → revenus nets minimum de 1 500 euros
• Loyer de 650 euros CC → revenus nets minimum de 1 950 euros

En colocation, cette règle s'applique à chaque colocataire individuellement pour sa part de loyer, et non au loyer total du logement.

Vérifier les bulletins de salaire

Ne vous contentez pas de regarder le montant net à payer :

• Vérifiez le nom de l'employeur et sa cohérence avec le contrat de travail
• Comparez les 3 derniers mois pour repérer d'éventuelles primes exceptionnelles qui gonfleraient les revenus habituels
• Regardez le cumul annuel pour vérifier la régularité
• Attention aux CDD : vérifiez la date de fin du contrat par rapport à la durée du bail

L'avis d'imposition

L'avis d'imposition confirme les revenus sur une année entière :

• Revenu fiscal de référence : c'est le chiffre le plus fiable
• Comparez-le aux bulletins de salaire : les montants doivent être cohérents
• Repérer les revenus exceptionnels qui ne se reproduiront pas

Attention : Méfiez-vous des faux documents. Vérifiez que le numéro fiscal est présent et que la mise en page correspond au format officiel. En cas de doute, vous pouvez utiliser le service de vérification de l'avis d'imposition sur impots.gouv.fr avec le numéro fiscal et le numéro de référence de l'avis.

Cas particuliers de solvabilité

Certains profils n'ont pas de bulletins de salaire classiques :

• Étudiants : pas de revenus propres, mais un garant solide (parents en général) compense
• Indépendants / auto-entrepreneurs : demandez les 2 derniers avis d'imposition et le dernier bilan comptable
• Intermittents : attestation Pôle emploi et avis d'imposition
• Étrangers en mobilité : attestation de l'entreprise d'accueil, garantie Visale ou caution bancaire

L'entretien avec le candidat

Le dossier vous donne les chiffres, l'entretien vous donne le reste. C'est le moment d'évaluer si le candidat s'intégrera bien dans la colocation existante.

Questions utiles à poser

• Pourquoi la colocation ? La réponse révèle la motivation et les attentes
• Quelle est votre situation professionnelle actuelle ? Confirmez les informations du dossier
• Quels sont vos horaires habituels ? Savoir si le rythme est compatible avec les autres colocataires
• Avez-vous déjà vécu en colocation ? L'expérience est un atout
• Quelle est votre durée de séjour envisagée ? Un candidat qui prévoit de rester longtemps réduit le turnover
• Comment gérez-vous le ménage et les tâches communes ? La réponse en dit long sur le savoir-vivre

Évaluer la compatibilité avec les colocataires en place

Si des colocataires occupent déjà le logement :

• Organisez une rencontre entre le candidat et les colocataires actuels
• Demandez l'avis des colocataires après la visite (sans leur donner un droit de veto absolu)
• Observez les interactions : le courant passe-t-il naturellement ?

Astuce : Faites visiter le logement quand les colocataires actuels sont présents. Un candidat qui pose des questions et s'intéresse aux autres est généralement un bon signe.

Les sujets interdits par la loi

La loi interdit toute discrimination. Vous ne pouvez en aucun cas refuser un candidat ou poser des questions sur :

• L'origine ethnique ou la nationalité (au-delà du droit au séjour)
• La religion ou les convictions
• L'orientation sexuelle
• L'état de santé ou le handicap
• La situation familiale (célibataire, en couple, enceinte...)
• Les opinions politiques
• L'appartenance syndicale

Important : Le testing (envoi de faux dossiers pour prouver une discrimination) est une pratique courante. Les sanctions vont jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Basez votre décision uniquement sur des critères objectifs : solvabilité, complétude du dossier, stabilité professionnelle.

Les garanties légales

Même avec un dossier solide, un accident de la vie peut survenir. Les garanties vous protègent en cas d'impayé.

La garantie Visale

Visale est une caution gratuite délivrée par Action Logement :

• Qui est éligible ? Les salariés de moins de 30 ans, les salariés de plus de 30 ans en mobilité professionnelle, les étudiants
• Ce qu'elle couvre : loyers impayés et dégradations, jusqu'à 36 mensualités
• Compatible avec la colocation : chaque colocataire peut obtenir son propre Visale
• Avantage majeur : c'est gratuit pour le propriétaire et le locataire

Astuce : Privilégiez les candidats qui disposent d'une garantie Visale. C'est la solution la plus simple et la plus sécurisante en colocation, car chaque colocataire est couvert individuellement.

Le garant physique (caution solidaire)

Le garant s'engage à payer le loyer si le locataire ne peut plus le faire :

• Vérifiez la solvabilité du garant avec la même rigueur que celle du locataire (revenus = 3x le loyer minimum)
• Acte de cautionnement : il doit mentionner le montant du loyer, la durée de l'engagement et être manuscrit ou signé électroniquement
• Garant en France : un garant à l'étranger est très difficile à actionner en cas d'impayé
• Caution simple ou solidaire : privilégiez la caution solidaire, qui vous permet de vous retourner directement contre le garant sans attendre l'échec des poursuites contre le locataire

La GLI (Garantie Loyers Impayés)

L'assurance GLI est souscrite par le propriétaire :

• Coût : environ 2,5 % à 5 % du loyer annuel
• Couverture : loyers impayés, frais de contentieux, dégradations locatives
• Condition : le locataire doit être solvable (revenus = 3x le loyer) au moment de la souscription

Attention : La GLI et la caution solidaire d'un garant physique sont incompatibles (sauf si le garant est un organisme comme Visale). Vous devez choisir l'un ou l'autre. En revanche, GLI + Visale est possible selon les assureurs.

Quelle garantie choisir en colocation ?

Gérer les remplacements de colocataires

En colocation, le turnover est inévitable. Avoir une procédure claire vous évitera du stress et des pertes de loyer.

La procédure légale

Quand un colocataire donne son congé :

1. Réception du préavis : 1 mois en meublé, 3 mois en vide (1 mois en zone tendue)
2. État des lieux de sortie de la chambre et des espaces communs
3. Avenant au bail : modification du bail pour retirer le colocataire sortant
4. Recherche du remplaçant : publiez l'annonce rapidement pour minimiser la vacance

Astuce : Commencez à chercher un remplaçant dès la réception du préavis. N'attendez pas le départ effectif pour publier votre annonce.

L'avenant au bail

L'avenant est un document qui modifie le bail existant sans le remplacer :

• Retrait du colocataire sortant : l'avenant met fin à ses obligations (sauf clause de solidarité, qui peut courir jusqu'à 6 mois après le départ)
• Ajout du nouveau colocataire : ses informations, ses garanties, sa quote-part de loyer
• Signature de toutes les parties : propriétaire, colocataires restants et nouveau colocataire

Important : Ne faites jamais entrer un nouveau colocataire sans avenant au bail. En cas de problème, vous n'auriez aucun recours juridique contre cette personne. Pour aller plus loin, consultez notre guide Modèle de bail de colocation.

Le dépôt de garantie du colocataire sortant

La gestion du dépôt de garantie lors d'un remplacement est un point délicat :

• En bail individuel : le dépôt de garantie est restitué au colocataire sortant à son départ, après état des lieux
• En bail collectif : le dépôt de garantie n'est en principe restitué qu'au départ du dernier colocataire, sauf accord entre les parties
• Solution pratique : prévoyez dans le bail que le nouveau colocataire verse son dépôt de garantie, qui sert à rembourser l'ancien

Les erreurs fréquentes des propriétaires

Même les propriétaires expérimentés commettent des erreurs en colocation. Voici les plus courantes et comment les éviter.

Ne pas faire d'état des lieux

L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie :

• Sans état des lieux d'entrée : le logement est présumé en bon état, et vous ne pourrez rien retenir sur le dépôt de garantie
• Sans état des lieux de sortie : vous perdez la possibilité de constater les dégradations
• En colocation : faites un état des lieux pour chaque chambre individuellement, en plus des parties communes
• Soyez exhaustif : murs, sols, plafonds, équipements, compteurs

Utiliser un bail trop vague

Un bail mal rédigé est source de conflits :

• Bail individuel ou collectif ? Le choix a des conséquences importantes sur la solidarité entre colocataires
• Clause de solidarité : si vous la souhaitez, elle doit être explicitement mentionnée
• Répartition des charges : préciser ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas
• Règlement intérieur : annexez-le au bail pour lui donner une valeur contractuelle
• Inventaire du mobilier : obligatoire en location meublée, il doit être détaillé et signé

Attention : Un bail téléchargé sur internet sans adaptation à votre situation est un risque. Prenez le temps de rédiger un bail complet ou faites-vous accompagner par un professionnel.

Ne pas souscrire d'assurance PNO

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est souvent négligée :

• Elle couvre les sinistres non pris en charge par l'assurance du locataire (défaut d'assurance, vice de construction...)
• Elle est obligatoire si le logement est en copropriété (loi ALUR)
• Coût modéré : entre 80 et 200 euros par an selon le logement
• En colocation : vérifiez que chaque colocataire a bien souscrit sa propre assurance habitation

Ne pas vérifier les documents

• Ne jamais prendre un dossier au premier regard : vérifiez la cohérence entre les différents documents
• Appeler l'employeur pour confirmer la situation professionnelle (dans le respect de la vie privée du candidat)
• Utiliser les outils de vérification en ligne : avis d'imposition vérifiable sur impots.gouv.fr

Négliger la clause de solidarité

En bail collectif, sans clause de solidarité :

• Chaque colocataire n'est responsable que de sa part de loyer
• Si l'un ne paie plus, vous ne pouvez pas demander aux autres de compenser
• Avec clause de solidarité : chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer, ce qui vous protège en cas d'impayé

En résumé

La sélection de vos colocataires repose sur une méthode rigoureuse :

1. Rédigez une annonce précise pour attirer les bons profils dès le départ
2. Exigez un dossier complet et vérifiez chaque document avec attention
3. Appliquez la règle des 3 fois le loyer sans exception
4. Rencontrez les candidats et évaluez leur compatibilité avec la colocation
5. Sécurisez-vous avec des garanties : Visale, garant ou GLI
6. Rédigez un bail solide avec les clauses adaptées à la colocation
7. Anticipez les remplacements avec une procédure claire et des avenants

Une sélection sérieuse prend du temps, mais c'est un investissement qui vous évitera des mois de problèmes. Mieux vaut une chambre vacante quelques semaines qu'un colocataire insolvable pendant des mois.

Astuce : Avec 1Coloc, vous gérez l'ensemble du processus depuis une seule plateforme : publication de l'annonce, réception des candidatures, vérification des dossiers et signature du bail. Gagnez du temps sans sacrifier la rigueur.