Fiscalité de la colocation pour les propriétaires

Mettre un bien en colocation est une stratégie locative rentable, mais elle implique des choix fiscaux qui peuvent faire varier considérablement votre imposition. Location nue ou meublée, micro-foncier ou régime réel, LMNP avec amortissement... Ce guide vous aide à comprendre les différents régimes, à choisir le plus avantageux pour votre situation et à déclarer correctement vos revenus locatifs.

1. Les deux régimes fiscaux de la location nue

Lorsque vous louez un logement non meublé, vos revenus locatifs sont des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous.

Le micro-foncier

• Accessible si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €
• Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus (vous êtes imposé sur 70 % des loyers)
• Aucune charge déductible en plus : l'abattement couvre tout forfaitairement
• Déclaration simplifiée : vous reportez vos loyers bruts sur le formulaire 2042 (case 4BE)

Astuce : Le micro-foncier est intéressant si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers. Au-delà, le régime réel sera plus avantageux.

Le régime réel

• Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, mais possible sur option en dessous de ce seuil
• Vous déduisez vos charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, assurance, gestion, taxe foncière...
• L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans
• Déclaration via le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour certains dispositifs)

Attention : Si vous optez pour le régime réel alors que vos charges sont faibles, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier avant 3 ans. Faites vos calculs avant de choisir.

2. Location meublée vs location nue

Pourquoi la colocation est souvent meublée

La grande majorité des colocations sont proposées en meublé. Cela s'explique par :

• Un préavis réduit à 1 mois (contre 3 mois en nu, sauf zone tendue)
• Des loyers plus élevés (en moyenne 10 à 20 % de plus qu'en nu)
• Un régime fiscal souvent plus avantageux grâce au LMNP
• Une forte demande des étudiants et jeunes actifs pour du meublé prêt à vivre

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP s'applique si vos recettes locatives meublées sont :

• Inférieures à 23 000 € par an, ou
• Inférieures à vos autres revenus professionnels du foyer fiscal

Vos revenus sont alors des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Micro-BIC vs régime réel en LMNP

Micro-BIC :

• Accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour la location meublée classique
• Abattement forfaitaire de 50 % (vous êtes imposé sur la moitié des loyers)
• Déclaration simplifiée sur le formulaire 2042 C PRO

Important : La loi de finances 2025 a durci les conditions pour les meublés de tourisme (type Airbnb), avec un abattement réduit à 30 % et un plafond abaissé à 15 000 €. Ces restrictions ne s'appliquent pas à la colocation longue durée, qui conserve l'abattement de 50 % et le plafond de 77 700 €. Vérifiez les conditions en vigueur sur impots.gouv.fr.

Régime réel simplifié :

• Obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, possible sur option en dessous
• Vous déduisez les charges réelles et vous pouvez amortir le bien immobilier et le mobilier
• L'amortissement peut réduire votre résultat fiscal à zéro (voire créer un déficit reportable)
• Nécessite une comptabilité rigoureuse (souvent via un expert-comptable ou un logiciel spécialisé)

Astuce : En colocation meublée, le régime réel avec amortissement est souvent le choix le plus rentable fiscalement, surtout si vous avez un emprunt en cours ou si le bien a une valeur élevée.

3. Les charges déductibles

En location nue (régime réel — formulaire 2044)

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :

• Travaux d'entretien et de réparation : peinture, plomberie, remplacement de chaudière, réfection de toiture
• Travaux d'amélioration : installation d'un interphone, isolation thermique, mise aux normes électriques
• Intérêts d'emprunt : intérêts du crédit immobilier (et frais de dossier, assurance emprunteur)
• Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : obligatoire en copropriété
• Frais de gestion : honoraires de l'agence, frais de comptabilité
• Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire)
• Charges de copropriété non récupérables
• Primes d'assurance : garantie loyers impayés (GLI), multirisque immeuble

Attention : Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles en revenus fonciers.

En location meublée (régime réel BIC)

En plus des charges ci-dessus, vous pouvez déduire :

• Amortissement du bien immobilier : généralement sur 25 à 30 ans (hors terrain, estimé à 15-20 % de la valeur)
• Amortissement du mobilier : sur 5 à 10 ans selon les équipements
• Amortissement des travaux : selon leur nature (5 à 15 ans)
• Frais de notaire (amortissables sur la durée du bien)
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) si applicable
• Frais d'expert-comptable (déductibles et partiellement récupérables via un crédit d'impôt si adhésion à un OGA)

4. La colocation meublée et le LMNP en détail

Pourquoi le LMNP est le régime roi de la colocation

La colocation meublée combine deux avantages :

• Des loyers élevés : la somme des loyers par chambre dépasse souvent le loyer d'une location classique du même bien
• Une fiscalité avantageuse : le LMNP permet de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition sur ces revenus

Le micro-BIC en colocation

• Vous déclarez la somme de tous les loyers perçus de vos colocataires
• L'administration applique un abattement de 50 %
• Exemple : 3 chambres louées 500 €/mois = 18 000 €/an de recettes, imposé sur 9 000 €

Le régime réel en colocation

• Vous déduisez toutes les charges réelles
• Vous amortissez le bien, le mobilier de chaque chambre et les équipements communs
• Le résultat fiscal peut être ramené à zéro pendant de nombreuses années

Astuce : En colocation, pensez à bien distinguer le mobilier des parties communes (cuisine équipée, salon, électroménager) du mobilier de chaque chambre (lit, bureau, rangements). Chaque élément a sa propre durée d'amortissement.

Obligations spécifiques

• Immatriculation : vous devez vous déclarer en tant que LMNP auprès du guichet unique de l'INPI (ex-greffe du tribunal de commerce) via le formulaire P0i
• Numéro SIRET : vous recevrez un numéro SIRET, indispensable pour vos déclarations fiscales
• Comptabilité : au régime réel, une comptabilité en partie double est requise (bilan, compte de résultat)
• Adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) : recommandée pour bénéficier d'avantages fiscaux

5. TVA et CFE

La TVA

• La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA
• Cette exonération s'applique pleinement à la colocation longue durée
• La TVA s'applique uniquement si vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle

Astuce : En colocation classique, vous n'êtes pas concerné par la TVA. Évitez simplement de proposer un ensemble de services para-hôteliers qui requalifierait votre activité.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

• Le LMNP est en principe redevable de la CFE, car il exerce une activité commerciale
• Le montant dépend de la commune et de la valeur locative cadastrale
• Exonération possible : certaines communes exonèrent les loueurs en meublé ; renseignez-vous auprès de votre SIE (Service des Impôts des Entreprises)
• La CFE est déductible de vos revenus BIC au régime réel

Attention : Même si le montant est parfois modeste (entre 200 et 700 € par an selon les communes), ne négligez pas la CFE. Un oubli de déclaration peut entraîner des pénalités.

6. Déclaration des revenus locatifs pas à pas

Location nue — micro-foncier

1. Remplissez le formulaire 2042 (déclaration de revenus classique)
2. Reportez le montant brut de vos loyers en case 4BE
3. L'abattement de 30 % est calculé automatiquement
4. Le montant imposable s'ajoute à vos autres revenus

Location nue — régime réel

1. Remplissez le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers)
2. Détaillez vos loyers perçus et vos charges déductibles ligne par ligne
3. Reportez le résultat (bénéfice ou déficit) sur le formulaire 2042 en case 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BC (déficit)

Location meublée — micro-BIC (LMNP)

1. Remplissez le formulaire 2042 C PRO (revenus des professions non salariées)
2. Reportez vos recettes brutes en case 5ND (ou 5PD pour le conjoint)
3. L'abattement de 50 % est appliqué automatiquement

Location meublée — régime réel (LMNP)

1. Remplissez la liasse fiscale 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultat)
2. Reportez le résultat sur le formulaire 2042 C PRO en case 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit)
3. Transmettez la liasse fiscale via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr

Astuce : Pour le régime réel en LMNP, l'intervention d'un expert-comptable est fortement recommandée. Les honoraires (environ 300 à 600 € par an) sont déductibles de vos revenus BIC, et le gain fiscal dépasse largement ce coût dans la plupart des cas.

Première déclaration LMNP : les étapes

1. Déclarez votre activité sur le guichet unique de l'INPI (procedures.inpi.fr) dans les 15 jours suivant le début de la location
2. Recevez votre numéro SIRET par courrier
3. Choisissez votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) lors de votre première déclaration
4. Adhérez à un OGA dans les 5 mois suivant le début d'activité si vous choisissez le régime réel

7. Optimisation fiscale légale

Le déficit foncier (location nue)

• Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier
• Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an
• L'excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes
• Condition : vous devez continuer à louer le bien pendant au moins 3 ans après l'imputation du déficit

Astuce : Si vous prévoyez des travaux importants (rénovation, isolation), concentrez-les sur une ou deux années pour maximiser le déficit foncier et réduire significativement votre impôt sur le revenu.

L'amortissement en meublé (LMNP réel)

• L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier
• Contrairement au déficit foncier, l'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global
• Mais il peut être reporté sans limite de durée sur les bénéfices futurs
• En pratique, un bien amorti sur 25-30 ans génère une charge comptable annuelle importante qui réduit le résultat à zéro

Important : La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien en LMNP. Concrètement, les amortissements déduits viendront augmenter la plus-value imposable à la revente. Cette mesure change la donne pour les stratégies de long terme. Consultez un expert-comptable pour évaluer l'impact sur votre situation.

Travaux déductibles : récapitulatif

8. Cas pratique chiffré

Situation

Pierre est propriétaire d'un appartement de 80 m² à Lyon qu'il met en colocation meublée avec 3 chambres. Voici ses données :

• Loyer par chambre : 550 € charges comprises (dont 50 € de provisions sur charges)
• Loyer hors charges : 500 € x 3 = 1 500 €/mois, soit 18 000 €/an
• Valeur du bien : 250 000 € (dont 50 000 € de terrain non amortissable)
• Valeur du mobilier : 9 000 € (3 000 € par chambre)
• Crédit immobilier : intérêts annuels de 3 200 €
• Charges annuelles : taxe foncière 1 200 €, assurance PNO 350 €, frais de gestion et comptable 500 €, CFE 300 €, charges de copropriété non récupérables 800 €

Scénario 1 : Micro-BIC

• Recettes brutes : 18 000 €
• Abattement de 50 % : -9 000 €
• Résultat imposable : 9 000 €
• Imposition (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %) : 9 000 € x 47,2 % = 4 248 €

Scénario 2 : Régime réel LMNP

• Recettes brutes : 18 000 €
• Charges déductibles :
• Intérêts d'emprunt : -3 200 €
• Taxe foncière : -1 200 €
• Assurance PNO : -350 €
• Frais de gestion et comptable : -500 €
• CFE : -300 €
• Charges de copropriété : -800 €
• Total charges : -6 350 €
• Amortissements :
• Bien immobilier : (250 000 - 50 000) / 30 = -6 667 €/an
• Mobilier : 9 000 / 7 = -1 286 €/an
• Total amortissements : -7 953 €
• Résultat fiscal : 18 000 - 6 350 - 7 953 = 3 697 €
• Imposition : 3 697 € x 47,2 % = 1 745 €

Comparaison

Astuce : Dans cet exemple, le régime réel permet d'économiser plus de 2 500 € par an. Si Pierre avait des intérêts d'emprunt plus élevés (premières années de crédit) ou des travaux à amortir, le résultat fiscal pourrait même tomber à zéro, rendant ses revenus locatifs totalement non imposables pendant plusieurs années.

Évolution dans le temps

• Années 1-7 : les amortissements du mobilier et les intérêts d'emprunt élevés maintiennent un résultat fiscal très faible
• Années 8-15 : le mobilier est entièrement amorti, mais l'amortissement du bien continue ; le résultat fiscal augmente progressivement
• Années 16-30 : les intérêts d'emprunt diminuent, l'amortissement du bien continue ; l'avantage du réel reste significatif tant que l'amortissement immobilier couvre une part importante des revenus
• À la revente : pensez à intégrer la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (mesure loi de finances 2025)

Points clés à retenir

• Colocation meublée + LMNP est la combinaison la plus avantageuse fiscalement dans la majorité des cas
• Le régime réel surpasse presque toujours le micro-BIC dès que vous avez un emprunt ou des charges significatives
• L'amortissement est l'outil le plus puissant du LMNP : il réduit le résultat fiscal sans sortie de trésorerie
• Pensez à la réintégration des amortissements à la revente (loi de finances 2025) dans votre stratégie patrimoniale
• Un expert-comptable spécialisé en LMNP est un investissement rentable dès le régime réel
• Conservez tous vos justificatifs pendant au moins 6 ans (délai de prescription fiscale)

Important : Les seuils, taux et réglementations fiscales évoluent régulièrement. Les informations de ce guide sont basées sur la législation en vigueur en 2025. Vérifiez toujours les montants actuels sur impots.gouv.fr ou auprès de votre centre des impôts avant de prendre vos décisions.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute situation complexe, consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal.