Entretien et maintenance en colocation : guide complet pour les propriétaires

La colocation soumet un logement à un usage intensif. Plusieurs occupants partagent les équipements, les espaces communs et les installations, ce qui accélère l'usure normale et multiplie les risques de dégradation. Pour le propriétaire bailleur, maîtriser les règles d'entretien et de maintenance est indispensable : il faut savoir ce qui relève de sa responsabilité, ce qui incombe aux locataires, et comment organiser un suivi efficace pour préserver la valeur du bien. Ce guide détaille le cadre légal français, propose un tableau de répartition des responsabilités et vous donne les outils concrets pour anticiper plutôt que subir.

Le cadre légal : qui est responsable de quoi ?

La répartition des obligations d'entretien entre le propriétaire et le locataire est encadrée par deux textes fondamentaux : la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui dresse la liste exhaustive des réparations locatives à la charge du locataire. Cette distinction est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger au détriment du locataire.

Les obligations du propriétaire

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent conforme aux normes de sécurité et de salubrité, d'assurer l'entretien du logement en effectuant toutes les réparations nécessaires autres que celles qui incombent au locataire, et de garantir la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail.

Concrètement, le propriétaire prend en charge les grosses réparations qui touchent la structure du bâtiment et les éléments d'équipement dont le remplacement est rendu nécessaire par la vétusté. Cela comprend notamment :

• La réfection de la toiture, des murs porteurs et des façades
• Le remplacement d'une chaudière vétuste ou irréparable
• La mise aux normes des installations électriques et de gaz
• Le remplacement des fenêtres dont le mécanisme est défaillant par usure normale
• La réparation des canalisations encastrées et de la colonne d'évacuation
• Le traitement des problèmes structurels d'humidité ou d'infiltration

Attention : Le propriétaire ne peut pas se soustraire à ces obligations en invoquant le fait que le logement est occupé par plusieurs colocataires. Le nombre d'occupants n'exonère pas le bailleur de son devoir d'entretien, tant que le logement n'est pas suroccupé au sens des normes en vigueur.

Les obligations du locataire : le décret n°87-712

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Il s'agit de l'entretien courant et des menues réparations que tout occupant raisonnable doit assumer. En colocation, ces obligations pèsent solidairement sur l'ensemble des colocataires signataires d'un bail unique, ou individuellement sur chaque locataire titulaire d'un bail individuel.

Les principales réparations locatives comprennent :

• Parties intérieures : le maintien en état de propreté des murs, sols et plafonds, le rebouchage des trous de fixation, le remplacement des interrupteurs, prises et fusibles
• Installations de plomberie : le remplacement des joints, clapets et flotteurs de chasse d'eau, le dégorgement des canalisations et siphons accessibles
• Menuiseries : la lubrification des gonds et charnières, le remplacement des poignées de porte, des loquets et des vitres cassées
• Équipements de chauffage : le ramonage annuel des conduits de fumée, le désembouage des radiateurs, le remplacement des boutons de commande
• Espaces extérieurs (le cas échéant) : l'entretien des allées, la tonte de la pelouse, le désherbage

Astuce : Annexez au bail de colocation une copie du décret n°87-712 ou une fiche récapitulative des réparations locatives. En colocation, les locataires changent fréquemment, et cette transparence réduit considérablement les malentendus lors de l'état des lieux de sortie.

Tableau de répartition des responsabilités

Le tableau ci-dessous synthétise la répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire pour les problèmes les plus courants. Conservez-le à portée de main pour trancher rapidement en cas de doute.

Cas particuliers fréquents en colocation

L'entretien annuel de la chaudière

C'est une source de confusion fréquente : l'entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire, conformément au décret n°2009-649 du 9 juin 2009. Cette obligation concerne toutes les chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts, qu'elles fonctionnent au gaz, au fioul, au bois ou à tout autre combustible.

Le locataire doit faire réaliser cet entretien par un professionnel qualifié une fois par an et conserver l'attestation d'entretien. Le propriétaire est en droit de demander cette attestation et de la vérifier. En colocation, il est recommandé de désigner un colocataire référent pour la prise de rendez-vous et de répartir le coût entre tous les occupants.

En revanche, si la chaudière tombe en panne en raison de sa vétusté ou d'un vice de fabrication, le remplacement ou la réparation lourde incombe au propriétaire. La frontière est parfois ténue : une chaudière mal entretenue par le locataire qui finit par tomber en panne pose la question de l'imputabilité. C'est pourquoi l'attestation d'entretien annuel est un document clé que chaque partie a intérêt à conserver précieusement.

Attention : Si le locataire ne fait pas réaliser l'entretien annuel et que la chaudière tombe en panne, le propriétaire peut lui imputer les frais de réparation, voire engager sa responsabilité en cas de sinistre (intoxication au monoxyde de carbone notamment). Exigez systématiquement l'attestation chaque année et conservez-en une copie.

Les moisissures : une responsabilité partagée

Les moisissures sont l'un des problèmes les plus courants et les plus contentieux en colocation. La responsabilité dépend de l'origine du problème, et il convient de distinguer deux situations très différentes.

Responsabilité du locataire :

Les moisissures qui apparaissent à cause d'un défaut d'aération du logement relèvent de la responsabilité du locataire. En colocation, où plusieurs personnes vivent, cuisinent et se douchent sous le même toit, l'humidité ambiante est naturellement plus élevée. Les locataires ont l'obligation d'aérer correctement le logement, de ne pas obstruer les bouches de ventilation et de chauffer les pièces de manière suffisante pour éviter la condensation. Le séchage du linge à l'intérieur sans aération complémentaire est une cause fréquente de moisissures en colocation.

Responsabilité du propriétaire :

Lorsque les moisissures résultent d'un défaut d'isolation, d'une infiltration d'eau par la toiture ou les murs, ou d'un système de ventilation déficient ou absent, la responsabilité incombe au propriétaire. Celui-ci doit alors procéder aux travaux nécessaires pour supprimer la cause du problème : réfection de l'étanchéité, installation ou réparation de la ventilation mécanique contrôlée, isolation des ponts thermiques.

Astuce : En cas de moisissures, la première étape consiste à faire constater le problème par un professionnel indépendant (diagnostiqueur, expert en humidité) qui identifiera l'origine exacte. Ce rapport mettra fin aux discussions sur l'imputabilité et permettra à chaque partie d'agir en conséquence.

Les équipements fournis en location meublée

En colocation meublée, le propriétaire fournit un ensemble d'équipements définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, luminaires et matériel d'entretien ménager.

La règle est claire : si un équipement fourni par le propriétaire tombe en panne ou devient inutilisable sans que le locataire en soit responsable, le propriétaire doit le remplacer ou le faire réparer à ses frais. L'usure normale liée à un usage conforme à la destination de l'équipement ne peut pas être imputée au locataire.

En revanche, si la panne résulte d'une mauvaise utilisation ou d'un défaut d'entretien de la part du locataire (par exemple, un lave-linge détruit par un excès de chargement répété, ou un réfrigérateur dont le moteur lâche faute de nettoyage du condenseur), les frais de réparation ou de remplacement pourront lui être réclamés, sous réserve de pouvoir le prouver.

Attention : Établissez un inventaire détaillé du mobilier et des équipements, avec leur état et si possible leur date d'acquisition, lors de l'état des lieux d'entrée. Cet inventaire est obligatoire en location meublée et constitue votre meilleure protection en cas de litige sur l'état des biens fournis.

Gestion des urgences et procédure de signalement

L'obligation de signalement du locataire

Le locataire a l'obligation légale de signaler rapidement tout désordre ou dégradation qui survient dans le logement, même s'il n'en est pas responsable. Un dégât des eaux non signalé qui s'aggrave, une fuite de gaz ignorée ou un défaut électrique laissé sans suite peuvent engager la responsabilité du locataire pour les dommages supplémentaires causés par son inaction.

En colocation, il est essentiel de mettre en place un circuit de signalement clair. Tout colocataire qui constate un problème doit être en mesure de contacter le propriétaire ou le gestionnaire du bien directement, sans attendre que les autres s'en chargent.

La procédure recommandée

Voici la procédure à suivre pour un signalement efficace et juridiquement solide :

1. Signalement immédiat par écrit : dès qu'un problème est constaté, le colocataire envoie un message écrit au propriétaire (courriel ou lettre) décrivant précisément le désordre, accompagné si possible de photographies datées.

2. Demande de prise en charge : si le problème relève de la responsabilité du propriétaire, le locataire lui demande formellement d'intervenir ou de faire intervenir un professionnel dans un délai raisonnable.

3. Mise en demeure en cas d'inaction : si le propriétaire ne répond pas ou ne prend pas les mesures nécessaires dans un délai raisonnable (généralement 15 jours pour un problème non urgent), le locataire peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception constituant mise en demeure.

4. Recours en cas de persistance : si le propriétaire reste inactif après la mise en demeure, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier ressort, le juge des contentieux de la protection pour obtenir une injonction de faire les travaux, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

Attention : Le locataire ne doit jamais retenir le loyer de sa propre initiative, même si le propriétaire refuse d'effectuer les réparations qui lui incombent. Seul un juge peut autoriser une suspension ou une réduction du loyer. Retenir le loyer sans décision judiciaire expose le locataire à une procédure d'expulsion pour impayés, quel que soit le bien-fondé de ses réclamations. C'est un piège dans lequel tombent de nombreux colocataires mal conseillés.

Les cas d'urgence absolue

Certaines situations nécessitent une intervention immédiate, sans attendre l'accord du propriétaire :

• Fuite de gaz : les occupants doivent évacuer le logement, appeler les secours (pompiers au 18 ou numéro d'urgence gaz au 0 800 47 33 33), puis prévenir le propriétaire
• Dégât des eaux important : il convient de couper l'arrivée d'eau, de contenir les dégâts autant que possible, puis de prévenir le propriétaire et l'assureur dans les 24 heures
• Panne de chauffage en période hivernale : le propriétaire doit intervenir en urgence, car l'absence de chauffage rend le logement indécent au sens du décret n°2002-120

Dans ces situations, le locataire peut faire intervenir un professionnel en urgence et demander au propriétaire le remboursement des frais engagés, à condition de conserver les factures et de pouvoir justifier le caractère urgent de l'intervention.

Organisation du nettoyage des parties communes

Pourquoi c'est un sujet central en colocation

Le nettoyage des espaces partagés est la première source de tensions entre colocataires. Cuisine, salle de bain, salon, couloirs, toilettes : chaque espace commun génère des frictions lorsque l'entretien n'est pas clairement organisé. Pour le propriétaire, un logement mal entretenu au quotidien se dégrade plus vite et pose problème lors de l'état des lieux de sortie.

Les systèmes d'organisation qui fonctionnent

Le planning tournant hebdomadaire

Chaque colocataire se voit attribuer une zone ou un ensemble de tâches pour une semaine, puis les attributions tournent. Ce système est le plus répandu et le plus équitable. Il convient de l'afficher dans un endroit visible (sur le réfrigérateur, sur un tableau dans l'entrée) et de le formaliser par écrit afin que chacun puisse s'y référer.

La répartition par tâche fixe

Chaque colocataire se charge toujours de la même tâche : l'un passe l'aspirateur dans les espaces communs, l'autre nettoie la salle de bain, un troisième s'occupe de la cuisine. Ce système convient aux personnes qui préfèrent la régularité, mais il peut devenir source de tensions si certaines tâches sont perçues comme plus pénibles que d'autres.

Le recours à un prestataire de ménage

De plus en plus de colocations font appel à un professionnel du ménage, dont le coût est réparti entre les colocataires. Cette solution a l'avantage de supprimer les conflits liés au nettoyage, mais elle représente un budget qu'il convient de prévoir dès l'entrée dans les lieux. Le propriétaire peut proposer cette option dans le règlement intérieur annexé au bail.

Astuce : Intégrez les règles de nettoyage dans le règlement intérieur de la colocation, annexé au bail. Un document signé par tous les colocataires a plus de poids qu'un accord verbal. Précisez la fréquence attendue, les zones concernées et les conséquences en cas de manquement répété.

Les points essentiels à couvrir

Quel que soit le système choisi, veillez à ce que les éléments suivants soient clairement définis :

• La fréquence de nettoyage de chaque espace : la cuisine et la salle de bain doivent être nettoyées au minimum chaque semaine, le salon et les couloirs selon l'intensité de l'usage
• La sortie des poubelles et le tri sélectif : désignez un responsable ou instaurez un roulement, en tenant compte des jours de collecte de votre commune
• Le nettoyage après utilisation : chaque colocataire doit laisser la cuisine et la salle de bain dans un état propre après chaque usage personnel
• L'achat des produits d'entretien : vous pouvez mettre en place une caisse commune ou un achat à tour de rôle
• L'entretien des équipements partagés : détartrage de la bouilloire et de la machine à café, nettoyage du filtre du lave-linge, dégivrage du réfrigérateur sont autant de tâches qui doivent être attribuées

Maintenance préventive : la feuille de route du propriétaire

La meilleure façon d'éviter les réparations coûteuses est d'anticiper. Un programme de maintenance préventive régulier permet de détecter les problèmes avant qu'ils ne s'aggravent et de prolonger la durée de vie des équipements. En colocation, où le logement est sollicité plus intensivement qu'en location classique, cette vigilance est particulièrement rentable.

Vérifications mensuelles (par le locataire)

Ces vérifications simples peuvent être confiées aux locataires, idéalement en les formalisant dans le bail ou le règlement intérieur :

• Vérifier le bon fonctionnement des détecteurs de fumée en appuyant sur le bouton de test
• Contrôler l'absence de fuites sous les éviers, les lavabos et dans les toilettes
• Nettoyer les filtres des bouches de ventilation et vérifier qu'elles ne sont pas obstruées
• Vérifier que les joints de douche et de baignoire ne présentent pas de traces de moisissure
• S'assurer du bon écoulement de l'eau dans tous les siphons (éviers, lavabos, douche) et les dégorger si nécessaire

Vérifications trimestrielles (par le propriétaire ou son mandataire)

Ces contrôles plus approfondis justifient une visite du logement, avec l'accord préalable des colocataires et un préavis raisonnable (24 heures au minimum) :

• Inspecter l'état des joints de fenêtre et de la quincaillerie (poignées, charnières)
• Vérifier le bon fonctionnement des volets roulants et des fermetures de sécurité
• Contrôler les murs et plafonds à la recherche de traces d'humidité, de fissures ou de décollements
• Vérifier l'état des revêtements de sol dans les zones de passage intensif (couloir, cuisine, entrée)
• Tester le bon fonctionnement du ballon d'eau chaude et vérifier la soupape de sécurité
• Contrôler le tableau électrique : vérifier l'absence de disjonctions fréquentes et le bon état des protections différentielles

Vérifications annuelles (par des professionnels)

Ces interventions doivent être planifiées et budgétisées chaque année par le propriétaire, même si certaines sont à la charge financière du locataire :

• Entretien de la chaudière : à la charge du locataire (décret n°2009-649), mais le propriétaire doit vérifier que l'attestation est bien fournie
• Ramonage des conduits de fumée : à la charge du locataire si le logement dispose d'un conduit de cheminée ou de poêle
• Détartrage du ballon d'eau chaude : recommandé tous les deux à trois ans, à la charge du propriétaire
• Inspection de la toiture et des gouttières : à la charge du propriétaire, indispensable pour prévenir les infiltrations
• Vérification de la ventilation mécanique contrôlée : nettoyage et entretien par un professionnel pour garantir un renouvellement d'air suffisant

Astuce : Créez un carnet d'entretien du logement dans lequel vous consignez chaque intervention (date, nature des travaux, nom du professionnel, coût). Ce document facilite le suivi dans la durée, justifie les travaux réalisés en cas de litige et constitue un atout précieux lors de la revente du bien.

L'importance de la trace écrite

Pourquoi tout doit être documenté

En matière d'entretien et de maintenance, la trace écrite est votre meilleure alliée, que vous soyez propriétaire ou locataire. En cas de litige, c'est la partie qui peut produire des preuves écrites qui a l'avantage. Les échanges oraux, les promesses verbales et les accords de principe n'ont aucune valeur devant un juge s'ils ne sont pas corroborés par des documents.

Ce qu'il faut conserver

Pour le propriétaire :

• Toutes les factures de travaux réalisés dans le logement, avec mention de la nature exacte des interventions
• Les devis et rapports d'intervention des professionnels
• Les échanges écrits avec les locataires (courriels, lettres) concernant des signalements ou des demandes de travaux
• Les attestations d'entretien de la chaudière fournies par les locataires chaque année
• Les états des lieux d'entrée et de sortie de chaque colocataire, accompagnés de photographies datées
• Les mises en demeure adressées aux locataires en cas de défaut d'entretien

Pour le locataire :

• Les signalements adressés au propriétaire, en conservant une copie de chaque courriel ou courrier envoyé
• Les photographies datées des désordres constatés, prises dès leur apparition
• Les accusés de réception des lettres recommandées
• Les factures des réparations locatives effectuées (entretien de la chaudière, débouchage, remplacement de joints, etc.)
• Les réponses du propriétaire à chaque signalement, y compris l'absence de réponse documentée par les relances

Le bon réflexe : confirmer par écrit tout accord verbal

Si un accord est trouvé oralement entre le propriétaire et les colocataires (par exemple, le propriétaire accepte de prendre en charge une réparation, ou les locataires s'engagent à réaliser un entretien dans un délai donné), il faut systématiquement le confirmer par un courriel récapitulatif envoyé dans les heures qui suivent. Ce geste simple transforme une parole en preuve exploitable.

Attention : Les messages échangés par messagerie instantanée ont une valeur probatoire limitée devant les tribunaux, car leur authenticité peut être contestée. Privilégiez le courriel pour les échanges courants et la lettre recommandée avec accusé de réception pour les sujets importants (mise en demeure, signalement de désordre grave, demande de travaux).

Le cas particulier de la vétusté

Qu'est-ce que la vétusté ?

La vétusté désigne la dépréciation naturelle d'un bien ou d'un équipement résultant du temps qui passe et d'un usage normal. Elle se distingue des dégradations, qui résultent d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien imputable au locataire. Cette distinction est fondamentale, car la vétusté est toujours à la charge du propriétaire.

La grille de vétusté

Depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur et le locataire peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté lors de l'état des lieux. Cette grille fixe, pour chaque élément du logement (peintures, revêtements de sol, équipements), une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. En l'absence de grille convenue entre les parties, le juge appliquera sa propre appréciation de la vétusté en cas de litige.

Par exemple, si la durée de vie théorique d'une peinture est fixée à 9 ans dans la grille et que le locataire quitte le logement après 7 ans d'occupation, la vétusté sera estimée à environ 78 %. Le locataire ne pourra être tenu de rembourser que les 22 % restants du coût de la réfection, même si les murs présentent des traces visibles.

Astuce : Annexez une grille de vétusté au bail de colocation dès la signature. En colocation, où les départs sont fréquents, cette grille évite les discussions interminables à chaque changement de colocataire et sécurise les deux parties. Plusieurs grilles types existent, notamment celles élaborées dans le cadre des accords collectifs de location.

Modèle de lettre de signalement

Voici un modèle que les colocataires peuvent utiliser pour signaler un problème au propriétaire de manière formelle. Ce courrier peut être envoyé par courriel dans un premier temps, puis par lettre recommandée avec accusé de réception si la situation l'exige.

Objet : Signalement d'un désordre dans le logement situé au [adresse complète]

« Madame, Monsieur,

Par la présente, je me permets de vous informer qu'un désordre a été constaté dans le logement que j'occupe en colocation au [adresse complète], en vertu du bail signé le [date de signature du bail].

Nature du problème : [description précise du désordre, localisation dans le logement, date d'apparition constatée].

Conséquences : [impact sur l'habitabilité du logement, risques éventuels pour la sécurité ou la santé des occupants].

Des photographies datées sont jointes au présent courrier pour illustrer la situation constatée.

Conformément à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous demande de bien vouloir prendre les dispositions nécessaires pour remédier à ce problème dans les meilleurs délais.

Je reste à votre disposition pour convenir d'un rendez-vous afin de permettre l'intervention d'un professionnel.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Nom et prénom du colocataire]
[Date] »

Pour aller plus loin

Un logement bien entretenu, c'est un propriétaire serein et des colocataires satisfaits. En posant des règles claires dès la signature du bail, en documentant chaque échange et en adoptant un programme de maintenance préventive, vous réduisez considérablement les risques de litige et préservez la valeur de votre patrimoine immobilier sur le long terme.

Pour compléter votre lecture :

• Modèle de bail de colocation : toutes les clauses essentielles pour un contrat solide et conforme
• Guide de l'état des lieux : réussir l'état des lieux d'entrée et de sortie en colocation
• Droits et devoirs du colocataire : le cadre légal complet des obligations de chaque partie

Les références légales mentionnées dans ce guide (loi du 6 juillet 1989, décret n°87-712 du 26 août 1987, décret n°2009-649 du 9 juin 2009) sont en vigueur à la date de mise à jour de cet article. La réglementation étant susceptible d'évoluer, consultez les textes officiels sur legifrance.gouv.fr pour vérifier leur actualité.