Encadrement des loyers en colocation : ce que vous devez savoir

L'encadrement des loyers est un dispositif qui plafonne le montant du loyer dans certaines zones tendues. Instauré par la loi ALUR (2014) puis renforcé par la loi ELAN (2018), il concerne aujourd'hui plusieurs grandes villes françaises. En colocation, son application soulève des questions spécifiques : comment s'applique-t-il selon le type de bail ? Le plafond porte-t-il sur le logement entier ou sur chaque chambre ? Quels sont vos recours en cas de dépassement ? Ce guide fait le point.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois valeurs pour chaque catégorie de logement (selon le quartier, l'époque de construction, le nombre de pièces et le type meublé ou vide) :

• Le loyer de référence : la valeur médiane constatée dans le quartier, exprimée en €/m²
• Le loyer de référence majoré : le loyer de référence + 20 %, qui constitue le plafond légal
• Le loyer de référence minoré : le loyer de référence - 30 %, en dessous duquel le propriétaire peut demander une réévaluation au renouvellement du bail

Le loyer hors charges demandé par le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré × la surface habitable du logement, sauf si un complément de loyer est justifié.

Quelles villes sont concernées ?

En 2026, l'encadrement des loyers s'applique dans les agglomérations suivantes :

• Paris (depuis 2019, rétabli après annulation du dispositif initial)
• Lyon et Villeurbanne (depuis 2022)
• Lille et communes associées (depuis 2020)
• Montpellier (depuis 2022)
• Bordeaux (depuis 2022)
• Plaine Commune — Saint-Denis, Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, etc. (depuis 2021)
• Est Ensemble — Montreuil, Bagnolet, Bobigny, etc. (depuis 2021)
• Pays Basque (depuis 2024)
• Grenoble Alpes Métropole (depuis 2025)

Attention : Cette liste évolue régulièrement. De nouvelles communes peuvent être ajoutées chaque année par décret. Si vous avez un doute, consultez le site de votre préfecture ou l'observatoire local des loyers de votre agglomération.

Comment ça s'applique en colocation ?

C'est là que ça se complique, et la réponse dépend du type de bail.

Bail unique (collectif)

Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat. Le loyer est fixé pour l'ensemble du logement.

L'encadrement s'applique de façon classique :

• Le propriétaire déclare la surface habitable totale du logement
• Le loyer de référence majoré est multiplié par cette surface
• Le résultat constitue le plafond mensuel applicable au loyer hors charges

Exemple : un appartement de 75 m² à Paris, quartier Madeleine, construit après 1990, loué meublé. Le loyer de référence majoré est de 37,20 €/m². Le plafond est de 37,20 × 75 = 2 790 €/mois hors charges. Le propriétaire ne peut pas demander plus, sauf complément de loyer justifié.

Baux individuels

Avec des baux individuels, chaque colocataire a son propre contrat portant sur une partie privative (sa chambre) et un droit d'usage des parties communes.

Dans ce cas, l'encadrement s'applique à chaque bail séparément :

• La surface prise en compte est la surface de la partie privative (chambre) + une quote-part des parties communes
• Le loyer de référence majoré est multiplié par cette surface
• Le résultat constitue le plafond applicable à ce bail individuel

Important : La somme des loyers individuels ne doit pas non plus dépasser ce que donnerait l'application de l'encadrement au logement entier. Le propriétaire ne peut pas contourner le dispositif en multipliant les baux individuels pour gonfler le loyer total.

Le complément de loyer

Le propriétaire peut demander un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements du même secteur :

• Vue remarquable (monument, parc, mer)
• Terrasse ou jardin privatif de grande superficie
• Hauteur sous plafond supérieure à 3,30 m
• Équipements de standing (sauna, piscine, parking dans l'immeuble en zone très tendue)

Le complément de loyer et sa justification doivent figurer dans le bail et dans l'annonce.

Attention : Depuis la loi Pouvoir d'achat du 16 août 2022, un logement présentant certains défauts ne peut pas bénéficier d'un complément de loyer : DPE classé F ou G, sanitaires sur le palier, signes d'humidité, fenêtres laissant passer l'air de manière anormale, vis-à-vis à moins de 10 mètres.

Ce que le propriétaire doit mentionner dans l'annonce

En zone d'encadrement, le propriétaire est tenu d'indiquer dans l'annonce de location :

• Le loyer de référence applicable au logement
• Le loyer de référence majoré
• Le montant du complément de loyer, le cas échéant, et sa justification

Sur 1Coloc, le propriétaire peut renseigner ces informations depuis le formulaire de création d'annonce en activant l'option « Zone d'encadrement des loyers ». Ces données sont ensuite affichées sur la page de l'annonce.

Comment vérifier si votre loyer est conforme

Avant de signer, prenez quelques minutes pour vérifier que le loyer demandé respecte l'encadrement.

1. Identifiez les références applicables

Consultez l'observatoire des loyers de votre agglomération :

• Paris : observatoire OLAP sur le site de la DRIHL
• Lyon : ADIL du Rhône
• Lille : observatoire ADIL du Nord
• Montpellier : ADIL de l'Hérault
• Bordeaux : ADIL de la Gironde

Vous aurez besoin de : l'adresse du logement, le nombre de pièces, l'époque de construction, et le type (meublé ou vide).

2. Faites le calcul

Multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable indiquée dans l'annonce ou le bail.

• Si le loyer demandé (hors charges) est inférieur ou égal à ce plafond : le loyer est conforme
• Si le loyer demandé dépasse ce plafond sans complément de loyer déclaré : il y a infraction
• Si un complément de loyer est mentionné : vérifiez que la justification correspond à des caractéristiques réellement exceptionnelles

3. Comparez avec l'annonce

Si l'annonce ne mentionne ni le loyer de référence ni le loyer de référence majoré, le propriétaire est en infraction. L'absence de ces mentions est un signal d'alerte.

Vos recours en cas de dépassement

Si vous constatez que votre loyer dépasse le plafond légal, plusieurs recours existent.

Contestation du loyer

Vous disposez de 3 ans à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC) et demander une diminution de loyer.

La procédure est gratuite et se déroule en deux temps :

1. Phase amiable : la CDC convoque les deux parties et tente de trouver un accord. Le propriétaire dispose d'un délai pour justifier le montant ou accepter une baisse
2. Phase contentieuse : en cas d'échec de la conciliation, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire

Si le juge constate un dépassement, il ordonne la réduction du loyer et peut imposer au propriétaire le remboursement des trop-perçus.

Contestation du complément de loyer

Le délai est plus court : vous devez contester le complément de loyer devant la CDC dans les 3 mois suivant la signature du bail. Passé ce délai, le complément est réputé accepté.

Astuce : En colocation avec bail unique, un seul colocataire peut engager la procédure au nom de tous. Avec des baux individuels, chaque locataire conteste son propre bail.

Sanctions pour le propriétaire

Le non-respect de l'encadrement des loyers n'est pas sans conséquence pour le bailleur.

En cas de contrôle ou de signalement, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire de se conformer au plafond. En l'absence de régularisation sous 2 mois, le bailleur s'expose à une amende administrative :

• Jusqu'à 5 000 € pour un particulier
• Jusqu'à 15 000 € pour une personne morale (SCI, agence)

Ces sanctions s'ajoutent à l'obligation de rembourser les loyers perçus en excès.

En résumé

• L'encadrement des loyers plafonne le loyer à loyer de référence majoré × surface habitable
• En colocation avec bail unique, il s'applique au logement entier
• En colocation avec baux individuels, il s'applique à chaque bail mais la somme ne doit pas dépasser le plafond global
• Le propriétaire doit mentionner les loyers de référence dans l'annonce et dans le bail
• Vous avez 3 ans pour contester un loyer excessif, 3 mois pour contester un complément de loyer
• La procédure de conciliation est gratuite

Ne laissez pas un loyer non conforme devenir la norme. Vérifiez, comparez, et n'hésitez pas à faire valoir vos droits.

Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. La réglementation évolue régulièrement. En cas de litige, consultez un professionnel du droit ou votre ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement).