Dépôt de garantie en colocation : montant, restitution et recours

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que vous remettez au propriétaire à la signature du bail. Il sert à couvrir d'éventuels manquements en fin de location : loyers impayés, charges non réglées ou dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie. En colocation, ce mécanisme se complique dès qu'il s'agit de déterminer qui est responsable de quoi, et surtout de récupérer cette somme au moment du départ. Ce guide vous explique en détail vos droits, les obligations du propriétaire et les démarches à suivre pour obtenir la restitution de votre dépôt de garantie.

Le cadre légal du dépôt de garantie

Définition et fondement juridique

Le dépôt de garantie est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il s'agit d'une somme versée par le locataire au bailleur lors de la prise d'effet du bail, destinée à garantir l'exécution des obligations locatives. Cette somme reste la propriété du locataire : le propriétaire en est simplement le dépositaire pendant toute la durée du contrat.

Il est important de ne pas confondre le dépôt de garantie avec la caution. Dans le langage courant, les deux termes sont souvent utilisés de manière interchangeable, mais juridiquement, la caution désigne une personne (le garant) qui s'engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance, tandis que le dépôt de garantie est une somme d'argent.

Montant maximum autorisé

La loi fixe des plafonds stricts selon le type de location :

• Location non meublée : le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
• Location meublée : le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989)

En colocation, la grande majorité des logements étant meublés, le plafond de 2 mois s'applique le plus souvent. Par exemple, pour un loyer mensuel de 500 euros hors charges, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie maximum de 1 000 euros.

Attention : Tout dépôt de garantie supérieur aux plafonds légaux constitue une clause abusive, réputée non écrite. Si vous avez versé un montant excessif, vous pouvez en exiger la réduction à tout moment, y compris en cours de bail.

Modalités de versement

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Il peut être réglé par chèque, par virement bancaire ou, plus rarement, en espèces. Dans ce dernier cas, exigez impérativement un reçu écrit mentionnant le montant, la date et l'adresse du logement. Ce reçu constitue votre preuve de versement et vous sera indispensable en cas de litige lors de la restitution.

Le propriétaire n'est pas tenu de placer le dépôt de garantie sur un compte séparé, bien que cela soit considéré comme une bonne pratique. Il ne peut en aucun cas en disposer librement pendant la durée du bail, par exemple pour financer des travaux d'amélioration du logement.

Dépôt de garantie et colocation : bail unique ou baux individuels

Le fonctionnement du dépôt de garantie diffère sensiblement selon le type de bail qui régit votre colocation. Cette distinction est essentielle pour comprendre vos droits, notamment au moment du départ d'un colocataire.

En bail unique (bail collectif)

Lorsque tous les colocataires signent un même contrat de location, un seul dépôt de garantie est versé pour l'ensemble du logement. Tous les signataires sont solidairement responsables de cette somme.

Le point délicat survient au départ d'un colocataire. En principe, le propriétaire n'est pas tenu de restituer le dépôt de garantie tant que le bail est en cours. La restitution n'intervient qu'au départ du dernier colocataire, lorsque le bail prend fin. Cette règle, bien que logique sur le plan juridique (le bail n'est pas résilié par le départ d'un seul cosignataire), peut créer des situations frustrantes pour le colocataire sortant.

En pratique, la solution la plus courante consiste à organiser un transfert entre colocataires : le nouveau colocataire rembourse directement au partant sa quote-part du dépôt de garantie. Cet arrangement est purement privé et n'engage pas le propriétaire. Il est vivement recommandé de le formaliser par écrit, en précisant les montants échangés et la date de la transaction.

Astuce : Lors de la signature de l'avenant au bail intégrant le nouveau colocataire, profitez-en pour mettre par écrit l'accord de transfert du dépôt de garantie entre le sortant et l'arrivant. Cela vous protège en cas de contestation ultérieure. Pour les étapes complètes de la transition, consultez notre guide du départ en colocation.

En baux individuels

Lorsque chaque colocataire signe son propre contrat de location, chacun verse un dépôt de garantie individuel, calculé sur la base de son loyer personnel. Le propriétaire doit restituer ce dépôt directement au colocataire sortant, dans les délais légaux, après réalisation de l'état des lieux de sortie.

Cette formule est plus simple à gérer au moment du départ, puisqu'il n'y a pas de transfert à organiser entre colocataires. Chaque locataire traite directement avec le propriétaire pour la restitution de sa propre somme.

Astuce : Si vous hésitez entre les deux types de bail, sachez que les baux individuels offrent une meilleure protection en matière de dépôt de garantie. Pour approfondir cette question, consultez notre guide des droits et devoirs du colocataire.

Les délais de restitution

Le principe : 1 mois ou 2 mois

Le propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai précis après la remise des clés par le locataire :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire si aucune dégradation n'est constatée
• 2 mois si des dégradations sont relevées lors de l'état des lieux de sortie par rapport à celui d'entrée

Ces délais courent à compter de la date de remise des clés, et non de la date de l'état des lieux de sortie (les deux coïncident souvent, mais pas toujours). Le propriétaire doit restituer le solde du dépôt de garantie, c'est-à-dire le montant initial diminué des retenues justifiées, dans ces mêmes délais.

La pénalité de retard

Si le propriétaire ne respecte pas ces délais, la loi prévoit une sanction financière automatique en faveur du locataire. Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014), le propriétaire doit verser au locataire une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Cette pénalité s'applique de plein droit, sans que le locataire ait besoin de prouver un préjudice. Par exemple, pour un loyer mensuel de 600 euros hors charges, chaque mois de retard entraîne une pénalité de 60 euros, cumulable aussi longtemps que le propriétaire tarde à restituer le dépôt.

Attention : La pénalité de 10 % ne s'applique pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire. Pensez à transmettre votre nouvelle adresse par écrit (de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception) au moment de la remise des clés.

La rétention provisoire pour régularisation des charges

Le propriétaire peut conserver une fraction du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges. Cette retenue est plafonnée à 20 % du montant du dépôt de garantie (article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989). Le solde doit être restitué dans le mois suivant l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

Cette disposition permet au propriétaire de couvrir un éventuel complément de charges, mais elle ne l'autorise pas à conserver indéfiniment une partie du dépôt. Si la régularisation fait apparaître un trop-perçu, la différence doit être restituée au locataire sans délai.

Les retenues autorisées et interdites

Ce que le propriétaire peut retenir

Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant à des manquements dûment constatés et justifiés :

Loyers et charges impayés. Toute somme due au titre du loyer ou des charges locatives qui n'aurait pas été réglée au moment du départ peut être retenue sur le dépôt de garantie. Le propriétaire doit fournir un décompte précis des montants restant dus.

Dégradations imputables au locataire. Les dommages causés au logement et constatés lors de l'état des lieux de sortie par comparaison avec l'état des lieux d'entrée peuvent donner lieu à des retenues. Il peut s'agir de trous importants dans les murs, de carrelage cassé, de portes ou fenêtres endommagées, de meubles fournis détériorés ou de peintures dégradées de manière significative.

Défaut d'entretien courant. Si le locataire n'a pas effectué les réparations locatives qui lui incombent (entretien de la chaudière, remplacement des joints, débouchage des canalisations), le propriétaire peut en déduire le coût sur le dépôt de garantie.

Frais de remise en état de propreté. Lorsque le logement est rendu dans un état de saleté manifeste, le propriétaire peut retenir le coût d'un nettoyage professionnel, sous réserve de fournir la facture correspondante.

Ce que le propriétaire ne peut pas retenir

L'usure normale (vétusté). C'est le point de friction le plus fréquent entre locataires et propriétaires. L'usure normale est la détérioration résultant de l'usage ordinaire du logement au fil du temps. Elle ne peut jamais être imputée au locataire. Les exemples suivants relèvent de l'usure normale :

• Les traces légères de fixation au mur (petits trous de clous ou de chevilles)
• Le jaunissement naturel des peintures blanches avec le temps
• Les légères rayures sur un parquet ancien
• L'usure des joints de salle de bain après plusieurs années d'utilisation
• La décoloration des revêtements de sol due à la lumière du soleil
• L'usure des moquettes dans les zones de passage

Astuce : Depuis la loi ALUR, les parties peuvent se référer à une grille de vétusté annexée à l'état des lieux. Cette grille, établie par accord collectif, définit une durée de vie théorique pour chaque élément du logement et un pourcentage de vétusté par année d'utilisation. Si votre bail ne mentionne pas de grille de vétusté, la vétusté reste évaluée au cas par cas, mais le principe demeure : l'usure normale n'est jamais à la charge du locataire.

Les retenues sans justificatif. Toute somme retenue sur le dépôt de garantie doit être accompagnée d'un justificatif : devis, facture, constat de dégradation. Un propriétaire qui retient un montant forfaitaire sans facture (par exemple « 150 euros de nettoyage » sans aucun document à l'appui) agit de manière illégale.

Les travaux d'amélioration. Le propriétaire ne peut pas imputer au locataire le coût de travaux qui améliorent le logement au-delà de son état initial. Par exemple, si les peintures étaient déjà vieillissantes à l'entrée, le propriétaire ne peut pas facturer une remise à neuf intégrale au locataire sortant.

Les frais sans lien avec le bail. Les frais d'agence liés à la recherche d'un nouveau locataire, les honoraires de gestion ou toute autre dépense ne relevant pas des obligations locatives ne peuvent pas être déduits du dépôt de garantie.

L'état des lieux : votre meilleure protection

L'état des lieux est le document central qui détermine si des retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées. Sa qualité conditionne directement votre capacité à récupérer votre argent.

À l'entrée dans le logement

L'état des lieux d'entrée doit être réalisé de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire. Il doit être le plus détaillé possible :

• Décrivez l'état de chaque pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements
• Notez tous les défauts existants, même les plus mineurs : une rayure sur le parquet, une petite tache sur un mur, un joint de salle de bain vieillissant
• Prenez des photographies en haute définition de chaque pièce et de chaque défaut constaté, en vous assurant que la date est visible dans les métadonnées du fichier
• Vérifiez le fonctionnement de chaque équipement : robinets, prises, interrupteurs, appareils électroménagers en location meublée

Attention : Si l'état des lieux d'entrée est incomplet ou absent, vous serez présumé avoir reçu le logement en bon état (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Toute dégradation constatée à la sortie pourra alors vous être imputée. Prenez le temps de réaliser un état des lieux minutieux, même si le propriétaire vous presse. Pour un guide pas à pas, consultez notre guide de l'état des lieux en colocation.

En cours de bail

Pendant toute la durée de la location, documentez les dégradations accidentelles dès qu'elles surviennent. En colocation, il est particulièrement utile de noter qui est à l'origine de chaque dommage : cela facilitera la répartition des éventuelles retenues entre colocataires au moment de la sortie. Conservez également les factures d'entretien courant (ramonage, entretien de la chaudière) comme preuves du bon entretien du logement.

À la sortie du logement

L'état des lieux de sortie est comparé point par point à celui d'entrée. C'est cette comparaison qui détermine les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie.

• Soyez présent lors de l'état des lieux de sortie et vérifiez chaque observation du propriétaire
• Si vous êtes en désaccord sur un point, notez vos réserves directement sur le document avant de le signer
• Ne signez jamais un état des lieux de sortie avec lequel vous n'êtes pas d'accord sans y apposer la mention « sous réserve » suivie de la description précise de vos contestations
• Demandez immédiatement votre exemplaire de l'état des lieux signé

Comment contester des retenues abusives

Si vous estimez que le propriétaire retient tout ou partie de votre dépôt de garantie de manière injustifiée, la loi vous offre plusieurs voies de recours, par ordre croissant de formalisme.

Étape 1 : le courrier amiable

Commencez par adresser un courrier au propriétaire exposant clairement les retenues que vous contestez et les motifs de votre désaccord. Joignez les pièces justificatives dont vous disposez (copie de l'état des lieux d'entrée, photographies, devis concurrents). Fixez un délai de réponse raisonnable, généralement de quinze jours.

Ce premier courrier peut être envoyé par courriel, mais il est préférable de l'adresser par lettre recommandée avec accusé de réception pour conserver une preuve de la date d'envoi et de réception.

Étape 2 : la mise en demeure par lettre recommandée

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de réviser sa position, adressez-lui une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit rappeler les dispositions légales applicables (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), détailler les retenues contestées et indiquer clairement que vous saisirez la justice en l'absence de restitution dans un délai déterminé (généralement huit jours).

La mise en demeure n'est pas une simple formalité : elle constitue souvent un élément de preuve déterminant si l'affaire est portée devant un tribunal, car elle démontre votre bonne foi et votre volonté de résoudre le litige à l'amiable.

Étape 3 : la commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation (CDC) est un organisme gratuit compétent pour les litiges relatifs au dépôt de garantie. Vous pouvez la saisir par courrier simple adressé à la préfecture de votre département. La commission convoque les deux parties et tente de trouver un accord dans un délai de deux mois environ.

La saisine de la CDC n'est pas un préalable obligatoire avant de saisir le tribunal pour un litige portant sur le dépôt de garantie, mais elle est fortement recommandée : la procédure est gratuite et aboutit fréquemment à un accord.

Étape 4 : le tribunal judiciaire

En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Pour les litiges dont le montant est inférieur à 5 000 euros (ce qui couvre la grande majorité des contentieux liés au dépôt de garantie), la procédure est simplifiée et vous pouvez vous représenter vous-même, sans avocat obligatoire.

Vous devrez fournir au juge l'ensemble des pièces du dossier : le bail, les états des lieux d'entrée et de sortie, le décompte du propriétaire, vos courriers de contestation, les éventuels devis concurrents et toute preuve utile (photographies, témoignages). Le juge peut ordonner la restitution du dépôt de garantie, le paiement des pénalités de retard et, le cas échéant, des dommages et intérêts complémentaires.

Prescription

Le délai de prescription pour réclamer la restitution d'un dépôt de garantie est de 3 ans à compter de la date à laquelle la restitution aurait dû intervenir (prescription triennale applicable en matière locative, article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR). Passé ce délai, vous perdez définitivement la possibilité d'agir en justice.

Modèle de lettre de contestation

Voici un modèle de courrier que vous pouvez adapter à votre situation personnelle et envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception.

[Votre prénom et nom]
[Votre adresse actuelle]
[Votre numéro de téléphone]
[Votre adresse de courriel]

[Nom du propriétaire ou de l'agence]
[Adresse du propriétaire ou de l'agence]

À [ville], le [date]

Objet : Contestation des retenues sur le dépôt de garantie
Recommandé avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

J'ai quitté le logement situé au [adresse du logement] le [date de remise des clés],
à l'issue d'un bail signé le [date de signature du bail].

Le [date de réception du décompte], j'ai reçu votre décompte retenant la somme
de [montant retenu] euros sur mon dépôt de garantie de [montant du dépôt] euros.

Je conteste les retenues suivantes :

1. [Description de la retenue contestée, par exemple : « Remise en peinture de la
   chambre (350 euros) »] : cette retenue n'est pas justifiée car [motif précis,
   par exemple : « l'état des lieux d'entrée du [date] mentionne déjà des traces
   d'usure sur les peintures de cette pièce » ou « il s'agit d'une usure normale
   après [nombre] années d'occupation »].

2. [Description de la deuxième retenue contestée] : [motif de contestation].

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de
procéder à la restitution de la somme de [montant contesté] euros dans un délai
de quinze jours à compter de la réception de ce courrier.

Je vous rappelle qu'à défaut de restitution dans les délais légaux, une pénalité
de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique de plein droit.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur,
l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Pièces jointes :
- Copie de l'état des lieux d'entrée du [date]
- Copie de l'état des lieux de sortie du [date]
- Copie du décompte reçu le [date]
- [Devis concurrents, photographies ou tout autre justificatif]

Astuce : Conservez toujours l'original de l'accusé de réception et une copie du courrier envoyé. Si le propriétaire ne répond pas dans le délai imparti, ce courrier servira de preuve de votre démarche amiable préalable en cas de procédure judiciaire.

Le décompte de restitution : comment le vérifier

Lorsque le propriétaire vous restitue le dépôt de garantie, il doit accompagner le versement d'un décompte détaillé justifiant chaque retenue effectuée. Voici les vérifications à effectuer systématiquement.

Chaque retenue est-elle justifiée par un document ?

Le propriétaire doit fournir des devis ou factures pour chaque poste de retenue. Un montant forfaitaire sans pièce justificative (par exemple « 200 euros de remise en état ») n'est pas recevable. Si des justificatifs manquent, vous êtes en droit de contester la retenue concernée.

Les montants sont-ils raisonnables ?

Comparez les devis fournis par le propriétaire avec les prix du marché. Rien ne vous empêche de solliciter des devis concurrents auprès d'artisans locaux pour vérifier que les tarifs facturés ne sont pas excessifs. Un écart significatif constitue un argument solide en cas de contestation.

Les dégradations figuraient-elles déjà sur l'état des lieux d'entrée ?

Comparez méticuleusement l'état des lieux de sortie avec celui d'entrée. Si une dégradation était déjà notée à votre arrivée, elle ne peut vous être imputée. C'est précisément la raison pour laquelle un état des lieux d'entrée détaillé est votre meilleure assurance.

La vétusté a-t-elle été prise en compte ?

Si une grille de vétusté est annexée au bail, vérifiez que le propriétaire l'a correctement appliquée. Par exemple, si la durée de vie théorique d'une peinture est de 7 ans et que vous quittez le logement après 5 ans d'occupation, vous ne devez supporter qu'une fraction du coût de la remise en peinture, correspondant aux 2 années restantes.

Les erreurs à éviter

Ne pas réaliser un état des lieux d'entrée détaillé

C'est l'erreur la plus coûteuse. Sans état des lieux d'entrée précis, vous n'aurez aucun élément de comparaison pour contester les retenues à la sortie. Prenez le temps nécessaire et documentez chaque défaut, même le plus anodin.

Utiliser le dépôt de garantie comme dernier mois de loyer

Certains locataires tentent de ne pas payer leur dernier mois de loyer en considérant que le dépôt de garantie couvre cette somme. Cette pratique est illégale. Le dépôt de garantie a une finalité distincte du paiement du loyer, et le propriétaire est en droit de réclamer le loyer jusqu'au dernier jour d'occupation, tout en conservant le dépôt pour couvrir les éventuelles dégradations.

Ne pas transmettre sa nouvelle adresse

Comme mentionné précédemment, l'absence de communication de votre nouvelle adresse vous prive de la possibilité de réclamer la pénalité de 10 % en cas de retard de restitution. Transmettez cette information par écrit le jour de la remise des clés.

Accepter un état des lieux de sortie expéditif

Un état des lieux de sortie bâclé laisse la porte ouverte à des retenues contestables. Insistez pour que le document soit aussi détaillé que l'état des lieux d'entrée et ne signez que si vous êtes d'accord avec son contenu, ou avec des réserves clairement formulées.

Ressources et aides disponibles

Les associations de locataires

Plusieurs associations nationales proposent des conseils gratuits en matière de litiges locatifs, y compris sur les questions de dépôt de garantie :

• La Confédération Nationale du Logement (CNL) dispose d'antennes locales dans la plupart des départements
• L'Association nationale d'information sur le logement (ANIL) et son réseau d'ADIL départementales offrent des consultations juridiques gratuites par téléphone ou sur rendez-vous
• Les permanences juridiques des mairies et des maisons de justice et du droit peuvent également vous orienter

L'aide juridictionnelle

Si vos revenus sont modestes et que vous devez saisir le tribunal, vous pouvez bénéficier de l'aide juridictionnelle, qui prend en charge tout ou partie des frais de justice. Le formulaire de demande est disponible auprès du tribunal judiciaire ou sur le site service-public.fr.

En résumé

Le dépôt de garantie en colocation obéit à des règles précises que tout locataire doit connaître pour protéger ses intérêts. Le montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location non meublée et à 2 mois en location meublée. Le propriétaire dispose d'1 mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de 2 mois en cas de dégradations, sous peine d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. En colocation avec bail unique, la restitution n'intervient en principe qu'au départ du dernier colocataire, sauf accord amiable entre les parties. La vétusté et l'usure normale ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire, et chaque retenue doit être appuyée par un justificatif. En cas de litige, la procédure est progressive : courrier amiable, mise en demeure, conciliation, puis tribunal judiciaire si nécessaire, le tout dans un délai de prescription de 3 ans.

La clé pour récupérer votre dépôt de garantie réside dans la qualité de la documentation que vous constituez tout au long de votre location : un état des lieux d'entrée minutieux, des photographies datées, la conservation de toutes vos quittances et de vos échanges avec le propriétaire. Ces pièces constituent votre meilleure protection face à des retenues injustifiées.

Pour compléter votre lecture :

• Guide de l'état des lieux en colocation : comment réaliser un état des lieux solide pour protéger votre dépôt de garantie
• Guide du départ en colocation : les démarches complètes pour quitter votre colocation en bonne et due forme
• Droits et devoirs du colocataire : toutes vos obligations et protections légales en tant que colocataire