Modèle de bail de colocation : guide complet des clauses essentielles

Le bail de colocation est bien plus qu'un simple contrat de location. C'est le document fondateur qui encadre la vie quotidienne de plusieurs locataires sous un même toit, tout en protégeant les intérêts du propriétaire. Mal rédigé, il devient une source de conflits et de litiges. Bien construit, il anticipe les situations courantes (départ d'un colocataire, impayé, dégradations) et sécurise toutes les parties. Ce guide vous explique clause par clause comment constituer un bail solide et conforme à la législation française en vigueur.

Bail unique ou baux individuels : quel format choisir ?

La première décision à prendre concerne la structure même du contrat. La loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018) reconnaissent deux formules distinctes pour la colocation.

Le bail unique (ou bail collectif)

Un seul contrat est signé par tous les colocataires et le propriétaire. Chaque colocataire figure comme partie prenante du même bail.

Avantages pour le propriétaire :

• Possibilité d'inclure une clause de solidarité (les colocataires sont responsables les uns des autres pour le paiement du loyer)
• Gestion simplifiée : un seul contrat, un seul loyer global à percevoir
• En cas d'impayé, le propriétaire peut se retourner vers n'importe quel cosignataire

Avantages pour les locataires :

• Le loyer global est souvent plus avantageux qu'une addition de loyers individuels
• Sentiment de projet commun, les colocataires choisissent ensemble leur logement

Inconvénients :

• La clause de solidarité engage chaque colocataire au-delà de sa seule part de loyer
• Le départ d'un colocataire nécessite un avenant au bail et une réorganisation
• Tous les colocataires doivent être d'accord pour résilier le bail (sauf congé individuel)

Les baux individuels

Chaque colocataire signe un contrat distinct avec le propriétaire. Le bail porte sur une partie privative (généralement une chambre) et un droit d'usage des parties communes.

Avantages pour les locataires :

• Chaque locataire n'est responsable que de sa propre part de loyer
• Le départ de l'un n'affecte pas le bail des autres
• Plus de liberté individuelle

Avantages pour le propriétaire :

• Possibilité de fixer un loyer par chambre, souvent plus rentable au total
• Remplacement d'un colocataire simplifié (nouveau bail individuel)
• Chaque locataire peut avoir son propre garant

Inconvénients :

• Pas de clause de solidarité possible entre les colocataires
• Gestion administrative plus lourde (autant de contrats que de colocataires)
• Le propriétaire supporte le risque de vacance si une chambre se libère

Astuce : Pour un propriétaire qui loue à des colocataires qui ne se connaissent pas, les baux individuels sont souvent plus adaptés. Pour un groupe d'amis ou de collègues qui s'installent ensemble, le bail unique avec clause de solidarité offre plus de sécurité au bailleur. Sur 1Coloc, vous pouvez gérer les deux formats depuis votre espace propriétaire.

Les mentions obligatoires du bail

Le décret du 29 mai 2015 impose un bail type pour les locations de résidence principale, colocation incluse. Voici les mentions que votre contrat doit impérativement contenir.

Identité des parties

• Nom, prénom, date de naissance et adresse du bailleur (ou de son mandataire)
• Nom, prénom, date de naissance de chaque colocataire signataire
• Si le bailleur est une personne morale : dénomination, siège social, nom du représentant

Description du logement

• Adresse complète du bien (numéro, rue, code postal, ville, étage, numéro de lot)
• Type de logement : appartement ou maison, nombre de pièces
• Surface habitable en mètres carrés (au sens de l'article R.111-2 du Code de la construction)
• Équipements : chauffage (type et mode), eau chaude, cuisine équipée ou non
• Description des parties privatives et des parties communes accessibles

Attention : Si la surface habitable indiquée dans le bail est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle dans les 6 mois suivant la signature (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Loyer et charges

• Montant du loyer mensuel hors charges
• Modalités de paiement : date, fréquence (mensuelle), moyen de paiement accepté
• Montant des charges locatives : provision sur charges avec régularisation annuelle, ou forfait de charges (uniquement en colocation meublée)
• Loyer de référence si le logement est situé en zone d'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, etc.)

Important : En zone d'encadrement des loyers, le bail doit mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le complément de loyer éventuel. L'absence de ces mentions permet au locataire de contester le montant du loyer.

Durée du bail et renouvellement

• Location vide : durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale)
• Location meublée : durée minimale de 1 an (9 mois pour un bail étudiant, non reconductible)
• Le bail est reconduit tacitement à son terme pour la même durée, sauf congé donné par l'une des parties

Dépôt de garantie

• Location vide : maximum 1 mois de loyer hors charges
• Location meublée : maximum 2 mois de loyer hors charges
• À restituer dans un délai de 1 mois après l'état des lieux de sortie si aucune dégradation, ou 2 mois en cas de retenues

Attention : Un dépôt de garantie supérieur aux plafonds légaux constitue une clause abusive et est inopposable au locataire. Le colocataire peut en demander la réduction à tout moment.

La clause de solidarité

C'est la clause la plus spécifique et la plus sensible du bail de colocation en bail unique. Elle mérite une attention particulière.

Principe

La clause de solidarité stipule que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges, et non pas uniquement de sa quote-part. Concrètement, si un colocataire ne paie pas, le propriétaire peut exiger le paiement intégral auprès de n'importe quel autre cosignataire.

Implications concrètes

• Le propriétaire n'a pas besoin de diviser sa créance : il peut réclamer la totalité à un seul colocataire
• Cette solidarité s'étend au dépôt de garantie, aux réparations locatives et aux charges
• Chaque colocataire solidaire peut ensuite se retourner contre les autres pour récupérer les sommes avancées (recours entre codébiteurs)

Durée après le départ d'un colocataire

Depuis la loi ALUR, la solidarité d'un colocataire sortant prend fin dans deux cas :

• 6 mois après la date d'effet de son congé, si aucun remplaçant ne figure au bail
• Immédiatement si un nouveau colocataire est inscrit au bail par avenant avant l'expiration de ce délai de 6 mois

Astuce : Pour le colocataire qui s'en va, il est donc essentiel de s'assurer qu'un remplaçant soit trouvé rapidement. Pour le propriétaire, l'avenant de remplacement met fin à un risque (celui de perdre un débiteur solidaire sans remplaçant). Consultez notre guide du départ en colocation pour bien gérer cette transition.

Comment la rédiger

La clause doit être explicite et sans ambiguïté. Elle doit mentionner :

• Que les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement au paiement du loyer, des charges et des obligations du bail
• Que cette solidarité perdure 6 mois après le départ effectif du colocataire sortant, sauf remplacement par avenant
• Que la solidarité s'étend au garant (caution) du colocataire sortant dans les mêmes conditions

Important : La clause de solidarité n'existe pas dans les baux individuels. Si vous optez pour des baux individuels, chaque locataire ne répond que de ses propres obligations. C'est l'une des différences majeures entre les deux formats.

Les annexes obligatoires

Un bail sans ses annexes est un bail incomplet, et potentiellement contestable. Voici les documents qui doivent impérativement être joints au contrat.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT)

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : classe énergétique du logement, obligatoire et valable 10 ans
• CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) : pour les logements construits avant le 1er janvier 1949
• État des installations de gaz et d'électricité si elles ont plus de 15 ans
• ERP (État des Risques et Pollutions, ex-ERNMT) : risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon

Attention : Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Les logements classés F suivront en 2028, et les E en 2034. Vérifiez la classe énergétique de votre bien avant toute mise en location.

La notice d'information

Le décret du 29 mai 2015 impose de joindre une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs. Ce document type est disponible sur le site du ministère du Logement.

L'extrait du règlement de copropriété

Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez joindre les extraits du règlement de copropriété concernant :

• La destination de l'immeuble
• La jouissance et l'usage des parties privatives et communes
• La quote-part de charges afférente au lot loué

L'état des lieux

• Rédigé contradictoirement (en présence du bailleur et de tous les colocataires signataires)
• À l'entrée et à la sortie de chaque colocataire
• Doit être détaillé : pièce par pièce, élément par élément
• Peut être complété de photographies datées

Astuce : En colocation, pensez à réaliser un état des lieux des parties communes en plus des chambres individuelles. Cela évitera les litiges sur les dégradations des espaces partagés lors du départ d'un colocataire.

Le règlement intérieur de la colocation

Pas obligatoire, mais fortement recommandé

Le règlement intérieur n'est pas imposé par la loi, mais il constitue un outil précieux pour prévenir les conflits entre colocataires. Il peut être annexé au bail ou signé en document séparé.

Les points à couvrir

Parties communes :

• Entretien de la cuisine, du salon, des salles de bain partagées
• Rangement et propreté des espaces communs
• Règles d'utilisation des équipements partagés (machine à laver, sèche-linge, vaisselle)

Ménage :

• Fréquence et répartition des tâches (planning tournant, responsabilités fixes)
• Sortie des poubelles et tri sélectif
• Nettoyage des espaces après utilisation

Bruit et vie commune :

• Horaires de calme (souvent 22 h - 8 h, à adapter)
• Usage de la musique, télévision, instruments de musique
• Organisation de soirées : prévenir les colocataires, limiter la fréquence

Animaux de compagnie :

• Autorisation ou interdiction (attention : l'interdiction totale peut être jugée abusive pour les animaux de petite taille)
• Responsabilité du propriétaire de l'animal pour les dégradations

Invités :

• Durée maximale de séjour des invités (au-delà de quelques jours, un invité peut être requalifié en occupant)
• Participation éventuelle aux charges en cas de séjour prolongé

Astuce : Impliquez les colocataires dans la rédaction du règlement intérieur. Un document co-construit sera bien mieux respecté qu'un texte imposé. Notre guide Comment sélectionner ses colocataires aborde également la question de la compatibilité entre profils.

L'avenant au bail

Quand est-il nécessaire ?

Un avenant est indispensable dans un bail unique à chaque changement de colocataire. Il modifie le contrat initial sans le rompre.

Situations courantes :

• Départ d'un colocataire et arrivée d'un remplaçant
• Modification du montant du loyer (révision annuelle, complément de loyer)
• Changement des conditions du bail (ajout d'un équipement, modification de la répartition des espaces)

Procédure de remplacement d'un colocataire

1. Le colocataire sortant donne son congé par lettre recommandée avec accusé de réception
2. Un nouveau colocataire est identifié (par les colocataires restants ou par le propriétaire)
3. Le propriétaire examine le dossier de candidature du remplaçant
4. Un avenant au bail est rédigé, signé par le propriétaire, le nouveau colocataire et idéalement les colocataires restants
5. Un état des lieux de sortie est réalisé pour le partant, et un état des lieux d'entrée pour l'arrivant
6. Le dépôt de garantie est géré entre les parties (restitution au sortant, versement par le nouvel arrivant)

Important : L'avenant doit mentionner la date à laquelle le nouveau colocataire remplace l'ancien. C'est cette date qui met fin à la solidarité du colocataire sortant. Sans avenant, la solidarité court pendant 6 mois après la date d'effet du congé. Retrouvez la marche à suivre complète dans notre guide du départ en colocation.

Contenu de l'avenant

L'avenant doit comporter :

• La référence au bail initial (date, adresse du logement)
• L'identité du colocataire sortant et la date de son départ
• L'identité du nouveau colocataire (nom, prénom, date de naissance)
• La mention que le nouveau colocataire adhère à l'ensemble des clauses du bail initial
• La nouvelle répartition éventuelle du loyer (si elle change)
• La date d'effet de l'avenant
• Les signatures de toutes les parties

Erreurs fréquentes dans les baux de colocation

Clauses abusives à éviter

Certaines clauses, même signées par les colocataires, sont nulles de plein droit car contraires à la loi :

• Interdire la détention d'animaux de compagnie de manière absolue (seuls les chiens de catégorie 1 et 2 peuvent être interdits)
• Imposer un mode de paiement unique (prélèvement automatique par exemple) : le locataire a le choix de son moyen de paiement
• Facturer des frais de visite ou de constitution de dossier au locataire
• Imposer une assurance spécifique : le locataire doit être assuré, mais il choisit son assureur
• Prévoir des pénalités de retard supérieures aux intérêts légaux
• Interdire l'hébergement temporaire de proches par un colocataire

Oublis courants

• Absence de la surface habitable : le locataire peut demander une mise en demeure et, en l'absence de réponse sous un mois, une diminution de loyer
• Pas de mention de l'encadrement des loyers en zone concernée : le locataire peut contester le loyer à tout moment
• Oubli de la notice d'information : n'invalide pas le bail mais affaiblit la position du bailleur en cas de litige
• État des lieux incomplet : en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, mais cette présomption peut se retourner contre le bailleur

Dépôt de garantie non conforme

• Demander plus de 2 mois de loyer en meublé ou plus d'1 mois en vide est illégal
• Demander un dépôt de garantie en espèces sans délivrer de reçu est une mauvaise pratique
• Ne pas restituer le dépôt dans les délais légaux (1 ou 2 mois après l'état des lieux de sortie) expose le bailleur à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard

Attention : En cas de bail unique, le dépôt de garantie n'est généralement restitué qu'au départ du dernier colocataire (sauf accord amiable entre les parties). Il est recommandé que le colocataire sortant s'arrange directement avec son remplaçant pour le transfert du dépôt.

Checklist des documents à réunir pour la signature

Documents du propriétaire

• [ ] Bail signé en autant d'exemplaires que de parties (propriétaire + chaque colocataire)
• [ ] DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en cours de validité
• [ ] ERP (État des Risques et Pollutions) de moins de 6 mois
• [ ] CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) si logement d'avant 1949
• [ ] Diagnostic gaz et électricité si installations de plus de 15 ans
• [ ] Notice d'information conforme au décret du 29 mai 2015
• [ ] Extraits du règlement de copropriété (le cas échéant)
• [ ] État des lieux d'entrée (à réaliser le jour de la remise des clés)
• [ ] Attestation d'assurance PNO (propriétaire non occupant) — non obligatoire à fournir, mais recommandé

Documents des colocataires

• [ ] Pièce d'identité en cours de validité
• [ ] Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire ou avis d'imposition)
• [ ] Attestation d'assurance habitation (à fournir au plus tard à la remise des clés)
• [ ] Acte de cautionnement signé par le garant (le cas échéant)
• [ ] Justificatif de domicile actuel

Documents optionnels mais recommandés

• [ ] Règlement intérieur de la colocation (signé par tous)
• [ ] Inventaire du mobilier et des équipements (en location meublée, obligatoire)
• [ ] Grille de répartition des charges entre colocataires
• [ ] Photos datées du logement à l'entrée

Astuce : Numérisez tous les documents et conservez une copie électronique. Sur 1Coloc, vous pouvez stocker l'ensemble des pièces du bail directement dans l'espace du logement pour un accès simplifié à tout moment.

Pour aller plus loin

La rédaction d'un bail de colocation demande de la rigueur, mais elle est à la portée de tout propriétaire bien informé. En prenant le temps de remplir chaque clause correctement et de réunir toutes les annexes, vous posez les bases d'une colocation sereine et juridiquement solide.

Pour compléter votre lecture :

• Droits et devoirs du colocataire : tout ce que chaque colocataire doit savoir sur ses obligations légales
• Comment sélectionner ses colocataires : les critères et méthodes pour constituer une colocation harmonieuse
• Guide du départ en colocation : gérer la transition quand un colocataire s'en va