Augmentation de loyer en colocation : règles, procédures et bonnes pratiques

En tant que propriétaire bailleur, vous vous interrogez peut-être sur la possibilité d'augmenter le loyer de votre colocation. La législation française encadre très strictement cette question, qu'il s'agisse d'une révision en cours de bail ou d'une réévaluation au moment du renouvellement. Ce guide vous présente les différentes situations dans lesquelles une augmentation est possible, les procédures à respecter impérativement et les stratégies pour concilier rentabilité et stabilité locative.

1. La révision annuelle en cours de bail

Le principe : pas de clause, pas de révision

La règle fondamentale est posée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le loyer ne peut être révisé en cours de bail que si une clause de révision figure expressément dans le contrat de location. En l'absence d'une telle clause, le loyer reste identique pendant toute la durée du bail, quelle que soit l'évolution du coût de la vie.

Cette règle s'applique aussi bien aux baux individuels qu'au bail unique de colocation. Si vous avez signé un bail sans clause de révision, vous ne disposez d'aucun mécanisme légal pour augmenter le loyer avant le renouvellement du contrat.

L'indice de référence des loyers (IRL)

Lorsque le bail contient une clause de révision, l'augmentation est strictement encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. Vous ne pouvez pas appliquer un pourcentage de votre choix ni vous baser sur les prix du marché : seule la variation de l'IRL entre deux trimestres de référence détermine le montant de la hausse autorisée.

La formule de calcul est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente)

Par exemple, si votre loyer actuel est de 900 euros et que l'IRL a progressé de 3,5 % sur la période de référence, le nouveau loyer sera de 900 x 1,035 = 931,50 euros.

Astuce : Le trimestre de référence est celui indiqué dans la clause de révision du bail. À défaut de précision, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat qui sert de point de départ. Vous pouvez consulter les valeurs de l'IRL sur le site de l'INSEE.

La date de révision et le délai pour agir

La révision prend effet à la date anniversaire du bail, sauf si le contrat prévoit une autre date. Si vous oubliez d'appliquer la révision à cette date, vous conservez le droit de le faire pendant un an. Passé ce délai d'un an, la révision non appliquée est perdue et vous ne pouvez plus la réclamer rétroactivement.

Attention : La révision n'est jamais automatique. Même avec une clause de révision dans le bail, c'est au propriétaire de notifier la révision au locataire et d'en calculer le montant. Si vous ne le faites pas dans le délai d'un an suivant la date de révision, vous perdez définitivement le bénéfice de cette révision annuelle.

Le plafonnement de l'IRL

Le législateur a instauré à plusieurs reprises un « bouclier loyer » plafonnant la hausse de l'IRL à 3,5 %. Ce dispositif, introduit initialement par la loi du 16 août 2022 pour protéger le pouvoir d'achat des locataires, a été reconduit et adapté depuis. Vérifiez systématiquement si un tel plafonnement est en vigueur au moment de votre révision, car il s'applique indépendamment de la valeur réelle de l'IRL.

2. L'encadrement des loyers en zone tendue

Un dispositif qui s'applique aussi aux meublés

Contrairement à une idée reçue persistante, l'encadrement des loyers ne concerne pas uniquement les locations vides. En zone tendue, les logements meublés sont soumis au même encadrement, avec des loyers de référence spécifiques (généralement supérieurs à ceux des logements nus, mais plafonnés néanmoins). Il est donc erroné de penser que la location meublée offre davantage de liberté en matière de fixation du loyer dans ces zones.

Depuis la loi ALUR de 2014 et les décrets successifs, l'encadrement des loyers s'applique dans un nombre croissant de communes : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, ainsi que les communes des établissements publics territoriaux ayant délibéré en ce sens. Chaque zone dispose de ses propres loyers de référence, fixés par arrêté préfectoral et actualisés chaque année.

Les trois loyers de référence

Pour chaque logement, trois valeurs sont définies en fonction de la localisation, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère meublé ou non du bien :

• Le loyer de référence : valeur médiane constatée dans le secteur
• Le loyer de référence majoré : plafond que votre loyer ne peut pas dépasser (généralement fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence)
• Le loyer de référence minoré : plancher en dessous duquel le loyer est considéré comme manifestement sous-évalué (généralement fixé à 30 % en dessous du loyer de référence)

Conséquences sur l'augmentation de loyer

Si votre colocation se situe en zone d'encadrement, vous êtes doublement contraint : par l'IRL pour la révision annuelle et par le loyer de référence majoré comme plafond absolu. Même au moment du renouvellement du bail, vous ne pouvez pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sauf à justifier un complément de loyer fondé sur des caractéristiques exceptionnelles du logement (vue remarquable, terrasse de grande superficie, équipements de standing véritablement atypiques).

Attention : Le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques que ne possèdent pas les logements comparables du même secteur. Les équipements standards d'une colocation meublée (machine à laver, mobilier de chambre, connexion internet) ne constituent pas des caractéristiques exceptionnelles et ne peuvent donc pas fonder un complément de loyer.

3. La réévaluation au renouvellement du bail

Quand le loyer est manifestement sous-évalué

À l'échéance du bail, si vous estimez que le loyer de votre colocation est manifestement inférieur aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, vous pouvez engager une procédure de réévaluation. Cette possibilité est prévue par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette réévaluation est distincte de la révision annuelle par l'IRL. Elle vise à corriger un écart significatif entre le loyer pratiqué et la réalité du marché local, et non simplement à suivre l'inflation.

Les conditions de forme

La procédure est strictement encadrée et impose le respect de plusieurs conditions cumulatives.

Le préavis obligatoire :

• Pour une location meublée : la proposition de nouveau loyer doit être adressée au locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail
• Pour une location vide : le préavis est de 6 mois avant l'échéance du bail

La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier) ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le contenu de la proposition :

Votre courrier doit impérativement mentionner :

• Le montant du nouveau loyer proposé
• La liste des références de loyers de logements comparables situés dans le voisinage
• La reproduction intégrale de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989

Les références de loyers comparables

C'est le point le plus délicat de la procédure. Vous devez fournir un nombre minimum de références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables :

• Au moins 6 références si votre logement se situe dans une agglomération de plus d'un million d'habitants (Paris, Lyon, Marseille, etc.)
• Au moins 3 références dans les autres zones

Ces références doivent concerner des logements de caractéristiques similaires (surface, nombre de pièces, état général, localisation, époque de construction) et porter sur des loyers effectivement pratiqués, et non sur des prix d'annonces. Elles peuvent provenir des observatoires locaux des loyers, des données de l'ANIL ou de références que vous avez vous-même collectées.

Astuce : Les observatoires locaux des loyers (ADIL, OLAP pour Paris) publient des données détaillées par quartier et par type de logement. Ces références sont solides et difficiles à contester devant une commission de conciliation ou un juge. Préparez votre dossier plusieurs mois à l'avance en rassemblant des données fiables et récentes.

Le lissage de la hausse

Même lorsque la réévaluation est pleinement justifiée, la loi protège le locataire en imposant un étalement de la hausse. Si l'augmentation dépasse 10 % du loyer initial, elle doit être appliquée par tiers annuel pour les baux de 3 ans, ou par sixième annuel pour les baux de 6 ans. Ce mécanisme de lissage vise à éviter les hausses brutales et à laisser au locataire le temps de s'adapter financièrement.

4. La commission départementale de conciliation

En cas de désaccord avec le locataire

Si le locataire refuse votre proposition de réévaluation, ou s'il conteste le montant proposé, vous devez saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant de pouvoir engager toute procédure judiciaire. Cette étape est un préalable obligatoire.

La CDC est un organisme paritaire, composé de représentants des bailleurs et des locataires, placé sous l'autorité du préfet. Sa saisine est gratuite et se fait par courrier simple adressé à la préfecture ou à la direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS).

Le déroulement de la conciliation

Les deux parties sont convoquées à une audience au cours de laquelle chacune présente ses arguments et ses pièces justificatives. La commission peut demander des documents complémentaires, notamment des références de loyers supplémentaires. À l'issue de la conciliation, la commission rend un avis, qui n'est pas juridiquement contraignant mais qui revêt une valeur indicative forte devant le juge en cas de poursuite de la procédure.

Si la conciliation aboutit à un accord, celui-ci est formalisé et s'impose aux deux parties. Si elle échoue, le propriétaire dispose d'un délai pour saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement juge d'instance), qui tranchera définitivement le litige.

Attention : Si vous n'avez pas respecté les délais de notification de votre proposition de réévaluation et que le bail arrive à échéance sans accord, le bail est reconduit tacitement aux conditions antérieures, y compris le loyer inchangé. Le respect scrupuleux du calendrier est donc absolument essentiel pour préserver vos droits.

5. Augmentation liée à des travaux d'amélioration

Le principe : l'accord du locataire est indispensable

Si vous réalisez des travaux d'amélioration dans le logement (et non de simples réparations ou de l'entretien courant), vous pouvez convenir avec le locataire d'une majoration du loyer. Cependant, cette majoration ne peut en aucun cas être imposée unilatéralement : elle nécessite l'accord écrit du locataire, formalisé par un avenant au bail signé par toutes les parties.

Les travaux d'amélioration visés sont ceux qui apportent un confort supplémentaire ou une prestation nouvelle par rapport à l'état initial du logement : installation d'un ascenseur, rénovation complète de la salle de bain, mise en place d'un système de chauffage performant, isolation thermique par l'extérieur, création d'un espace de rangement supplémentaire, etc.

Ce qui ne justifie pas une augmentation

Les travaux de mise en conformité (mise aux normes électriques, traitement de l'humidité, réparation de la toiture) et les travaux d'entretien courant (remplacement d'un ballon d'eau chaude vétuste, peinture de rafraîchissement) ne peuvent pas donner lieu à une augmentation du loyer. Ces interventions relèvent de l'obligation légale du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d'usage, conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

La formalisation par avenant

L'avenant au bail de colocation doit préciser clairement :

• La nature et le détail des travaux réalisés
• Le montant de la majoration du loyer convenue entre les parties
• La date d'entrée en vigueur de la nouvelle mensualité
• Les signatures du propriétaire et de l'ensemble des colocataires concernés

Astuce : Avant d'engager des travaux coûteux, discutez-en ouvertement avec vos colocataires. Un échange transparent sur les améliorations prévues et leur impact sur le loyer favorise l'acceptation. Des travaux d'isolation thermique, par exemple, réduisent les charges de chauffage et peuvent compenser en partie la hausse du loyer aux yeux des locataires.

6. Charges locatives : une question distincte de l'augmentation

Régularisation des charges

La régularisation annuelle des charges est une opération juridiquement distincte de l'augmentation du loyer. Si les provisions sur charges versées mensuellement par les colocataires ne couvrent pas les dépenses réelles engagées, vous êtes en droit de demander un complément lors de la régularisation. Inversement, si les provisions excèdent les dépenses, vous devez reverser le trop-perçu aux locataires.

Cette régularisation ne constitue pas une augmentation de loyer au sens juridique du terme. Elle doit être accompagnée d'un décompte détaillé des charges par nature (eau, chauffage, entretien des parties communes, ordures ménagères, etc.) et les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires pendant six mois après l'envoi du décompte.

L'ajustement des provisions sur charges

Si la régularisation révèle un écart important et récurrent entre les provisions et les charges réelles, vous pouvez ajuster le montant des provisions pour l'année suivante. Cet ajustement doit être justifié par les chiffres de la dernière régularisation effectuée et ne peut pas être arbitraire.

Attention : En colocation meublée, si le bail prévoit un forfait de charges (et non des provisions avec régularisation), le montant du forfait est fixé une fois pour toutes et ne peut être modifié qu'au renouvellement du bail. Le forfait doit correspondre à un montant raisonnable au regard des charges réelles prévisibles. Un forfait manifestement surévalué pourrait être contesté par le locataire.

7. Ce que la loi interdit formellement

Discriminations dans la fixation du loyer

La fixation du loyer et ses éventuelles augmentations ne peuvent en aucun cas être motivées par des critères discriminatoires. La loi du 6 juillet 1989 et le Code pénal interdisent toute différence de traitement fondée sur l'origine, le sexe, la situation de famille, l'état de santé, le handicap, l'orientation sexuelle, les opinions politiques, les activités syndicales ou l'appartenance religieuse des locataires.

En colocation, cette règle implique notamment que vous ne pouvez pas appliquer des loyers différents à des chambres identiques en fonction du profil des occupants, ni augmenter le loyer de manière sélective lors du remplacement d'un colocataire pour un motif discriminatoire. Pour savoir quels critères vous pouvez légitimement utiliser dans la sélection de vos colocataires, consultez notre guide Comment sélectionner ses colocataires.

Frais de dossier interdits

La loi ALUR interdit aux propriétaires particuliers de facturer des frais de dossier, des frais de rédaction de bail ou tout autre frais administratif aux locataires. Seuls les professionnels de l'immobilier (agences, administrateurs de biens) peuvent percevoir des honoraires de location, et ce dans la limite des plafonds fixés par décret. Cette interdiction couvre également les frais liés à la rédaction d'un avenant au bail, y compris lorsque cet avenant porte sur une réévaluation du loyer.

Clauses de révision abusives

Toute clause de révision qui prévoirait une indexation sur un indice autre que l'IRL, ou qui fixerait un pourcentage minimum de hausse annuelle, est réputée non écrite et donc sans effet juridique. De même, une clause prévoyant une augmentation automatique en cas de changement de colocataire est inopposable au locataire. Seule la variation de l'IRL, calculée selon la formule légale, peut fonder une révision en cours de bail.

8. Stratégie : privilégier la rétention plutôt que la hausse maximale

Le coût réel de la rotation des colocataires

En colocation, la rotation des occupants est naturellement plus fréquente qu'en location classique. Chaque départ de colocataire engendre des coûts directs et indirects qu'il convient de mettre en balance avec le gain espéré d'une augmentation de loyer :

• Vacance locative : même quelques semaines sans locataire représentent un manque à gagner significatif. Une chambre vacante pendant un mois à 500 euros annule le bénéfice de plusieurs années d'augmentation modérée.
• Frais de remise en état : nettoyage approfondi, petites réparations, éventuellement rafraîchissement de la peinture entre deux locataires.
• Temps de gestion : publication de l'annonce, organisation des visites, étude des dossiers de candidature, rédaction de l'avenant au bail, réalisation de l'état des lieux d'entrée et de sortie.
• Risque lié au nouveau profil : un nouveau colocataire constitue toujours une inconnue en termes de comportement, de solvabilité et de compatibilité avec les autres occupants du logement.

Illustration chiffrée

Prenons l'exemple d'une chambre louée 500 euros par mois. Si vous appliquez la révision annuelle intégrale de l'IRL à 3,5 %, le gain mensuel est de 17,50 euros, soit 210 euros sur une année complète. Or, si cette révision provoque le départ du colocataire et que la chambre reste vacante ne serait-ce qu'un mois le temps de trouver un remplaçant, vous perdez 500 euros, soit plus du double du gain annuel espéré. Et ce calcul ne tient pas compte des frais de remise en état ni du temps consacré à la recherche d'un nouveau locataire.

Une augmentation modérée fidélise les colocataires

Les colocataires satisfaits de leur logement et de la relation avec leur propriétaire sont naturellement moins enclins à chercher un autre logement. Une politique de révision modérée, combinée à un logement bien entretenu et une gestion réactive des problèmes quotidiens, constitue la meilleure garantie d'un taux d'occupation élevé et de revenus locatifs réguliers sur le long terme.

Astuce : Avant d'appliquer une révision, posez-vous la question suivante : quel serait le coût total si un ou plusieurs colocataires décidaient de partir à cause de cette augmentation ? Dans la grande majorité des cas, la fidélisation de locataires fiables et respectueux du logement est bien plus rentable que la recherche systématique du loyer maximal. Pour constituer dès le départ une colocation stable, consultez notre guide Comment sélectionner ses colocataires.

9. Modèle de courrier : proposition de réévaluation au renouvellement

Voici un modèle de courrier que vous pouvez adapter pour proposer une réévaluation de loyer au renouvellement du bail. Ce courrier doit impérativement être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception dans le respect des délais légaux : 6 mois avant l'échéance en location vide, 3 mois avant l'échéance en location meublée.

[Nom et prénom du bailleur]
[Adresse du bailleur]

À l'attention de [Nom(s) du ou des colocataires]
[Adresse du logement loué]

À [Ville], le [date]

Objet : Proposition de réévaluation du loyer au renouvellement du bail

Madame, Monsieur,

Par le bail signé le [date de signature du bail], vous êtes locataire du logement situé au [adresse complète du logement], moyennant un loyer mensuel hors charges de [montant actuel] euros.

Ce bail arrivant à échéance le [date d'échéance], je vous propose, conformément aux dispositions de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le renouvellement de votre contrat moyennant un loyer mensuel hors charges porté à [nouveau montant proposé] euros.

Cette proposition est fondée sur le constat que le loyer actuellement pratiqué est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, comme en attestent les références suivantes :

1. [Adresse du logement comparable 1] — [surface] m², [nombre] pièces, loyer mensuel hors charges : [montant] euros
2. [Adresse du logement comparable 2] — [surface] m², [nombre] pièces, loyer mensuel hors charges : [montant] euros
3. [Adresse du logement comparable 3] — [surface] m², [nombre] pièces, loyer mensuel hors charges : [montant] euros
4. [Compléter avec des références supplémentaires — 6 au total si le logement se situe dans une agglomération de plus d'un million d'habitants]

Conformément à la loi, je reproduis ci-après le texte intégral de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

[Reproduire ici l'intégralité de l'article 17-2]

Je vous informe qu'en l'absence de réponse de votre part dans un délai de deux mois, ou en cas de désaccord, la commission départementale de conciliation pourra être saisie par l'une ou l'autre des parties.

Je reste à votre entière disposition pour échanger à ce sujet.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Attention : Ce modèle est fourni à titre indicatif. L'omission de l'une des mentions obligatoires — notamment les références de loyers comparables et la reproduction intégrale de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 — rend la proposition juridiquement inopposable au locataire. Vérifiez soigneusement que votre courrier respecte l'ensemble des exigences légales avant de procéder à l'envoi.

10. Récapitulatif des situations d'augmentation

Pour aller plus loin

L'augmentation de loyer en colocation obéit à des règles précises qui ne laissent aucune place à l'improvisation. Que vous souhaitiez appliquer la simple révision annuelle par l'IRL ou engager une procédure de réévaluation au renouvellement, le respect scrupuleux des conditions de fond et de forme est la condition indispensable de la validité de votre démarche. En cas de doute, n'hésitez pas à solliciter l'avis de votre ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement), dont les consultations sont gratuites et confidentielles.

Pour compléter votre lecture :

• Modèle de bail de colocation : guide des clauses essentielles : pour rédiger un bail solide dès le départ, avec une clause de révision conforme à la législation
• Comment sélectionner ses colocataires : constituer une colocation stable et fiable est la meilleure stratégie pour sécuriser vos revenus locatifs sur le long terme

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles présentées sont fondées sur la législation française en vigueur en 2026. Pour toute situation complexe ou litigieuse, consultez un professionnel du droit immobilier ou votre ADIL.