Assurance en colocation : guide complet pour les propriétaires

Mettre un bien en colocation multiplie les occupants, les risques et les interlocuteurs. En matière d'assurance, cette configuration exige une attention particulière : le propriétaire doit non seulement s'assurer lui-même, mais aussi vérifier que chaque colocataire est correctement couvert. Un sinistre non couvert peut entraîner des pertes financières considérables et des procédures longues. Ce guide fait le point sur les obligations légales, les garanties indispensables et les bonnes pratiques pour sécuriser votre investissement locatif en colocation.

L'assurance propriétaire non occupant (PNO)

Une obligation en copropriété

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout propriétaire d'un lot en copropriété est tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile. Cette obligation s'applique que le logement soit loué, vacant ou occupé à titre gratuit. L'assurance PNO (propriétaire non occupant) répond à cette exigence en couvrant la responsabilité civile du bailleur vis-à-vis de la copropriété et des tiers.

En pratique, si votre bien est situé dans un immeuble en copropriété — ce qui est le cas de la grande majorité des colocations en milieu urbain — l'assurance PNO est obligatoire.

Fortement recommandée hors copropriété

Si votre bien est une maison individuelle ou un lot hors copropriété, la loi ne vous impose pas formellement de souscrire une PNO. Toutefois, cette assurance reste très vivement recommandée. En l'absence de couverture, vous assumez personnellement les conséquences financières d'un sinistre imputable à un défaut d'entretien, un vice de construction ou une défaillance de l'assurance du locataire.

Ce que couvre la PNO

L'assurance PNO intervient dans les situations où la responsabilité du propriétaire est engagée, notamment :

• Défaut d'entretien : une canalisation vétuste qui provoque un dégât des eaux chez le voisin du dessous
• Vice de construction : un défaut structurel à l'origine de dommages dans le logement ou chez les voisins
• Vacance locative : un sinistre qui survient alors que le logement est inoccupé (entre deux colocataires, par exemple)
• Insuffisance de couverture du locataire : si l'assurance du colocataire ne couvre pas l'intégralité du sinistre, la PNO prend le relais pour la part relevant de la responsabilité du propriétaire

Astuce : Comparez les contrats PNO en vérifiant les plafonds de garantie, les franchises et les exclusions. En colocation, privilégiez un contrat qui couvre explicitement la vacance locative partielle, car il est fréquent qu'une chambre reste inoccupée quelques semaines entre deux locataires.

Coût indicatif et déductibilité fiscale

Le coût d'une assurance PNO varie selon la surface du logement, sa localisation et les garanties choisies. Comptez en moyenne entre 80 et 250 euros par an pour un appartement destiné à la colocation. Cette prime est intégralement déductible de vos revenus fonciers au régime réel (formulaire 2044) ou de vos revenus BIC en location meublée au régime réel (liasse fiscale 2031). Pour en savoir plus sur la déduction des charges, consultez notre guide sur la fiscalité de la colocation.

L'assurance habitation des colocataires

Une obligation légale en location vide

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose à tout locataire de souscrire une assurance couvrant au minimum les risques locatifs : incendie, dégât des eaux et explosion. Cette obligation s'applique de plein droit à chaque colocataire occupant un logement loué non meublé.

Le locataire doit être en mesure de justifier de cette assurance à tout moment. Le propriétaire est en droit d'exiger la remise d'une attestation d'assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la date anniversaire du contrat.

Le cas particulier de la location meublée

En location meublée, la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas d'obligation légale automatique d'assurance habitation pour le locataire. Cependant, cette absence d'obligation légale ne signifie pas que le propriétaire doive rester sans protection.

Il est non seulement possible, mais fortement conseillé, d'imposer contractuellement la souscription d'une assurance habitation dans le bail meublé. Une clause explicite dans le contrat de location rend cette obligation opposable au locataire, exactement comme en location vide. La très grande majorité des colocations étant meublées, cette clause revêt une importance toute particulière pour les propriétaires bailleurs.

Attention : Ne confondez pas absence d'obligation légale et absence de risque. En colocation meublée, la multiplication des occupants augmente la probabilité de sinistres. Insérez systématiquement une clause d'assurance dans vos baux meublés pour vous protéger efficacement.

Assurance individuelle ou assurance collective

En colocation, deux modes de couverture sont envisageables pour les locataires.

L'assurance individuelle est la formule la plus courante et la plus souple. Chaque colocataire souscrit son propre contrat d'assurance habitation couvrant sa responsabilité civile locative et ses biens personnels. Cette solution offre une grande flexibilité : lorsqu'un colocataire quitte le logement, les contrats des autres ne sont pas affectés. Le nouveau colocataire souscrit simplement son propre contrat à son entrée dans les lieux.

L'assurance collective repose sur un contrat unique souscrit au nom de l'ensemble des colocataires. Tous les occupants doivent y figurer nommément. Cette formule simplifie le suivi pour le propriétaire (une seule attestation à vérifier), mais elle présente un inconvénient majeur : chaque départ ou arrivée de colocataire impose une modification du contrat auprès de l'assureur. Un oubli de mise à jour peut laisser un occupant sans couverture valable, ce qui expose le propriétaire à un risque financier en cas de sinistre.

Astuce : En tant que propriétaire, privilégiez l'assurance individuelle pour vos colocataires. Elle évite les complications liées au renouvellement fréquent des occupants, caractéristique de la colocation. Précisez dans le bail que chaque colocataire doit fournir sa propre attestation d'assurance à son nom.

La clause d'assurance dans le bail

Pourquoi elle est indispensable

Que votre colocation soit en location vide ou meublée, la clause d'assurance dans le bail constitue votre principal levier pour contraindre les colocataires à s'assurer. En location vide, elle rappelle l'obligation légale et en précise les modalités pratiques. En location meublée, elle crée l'obligation contractuelle là où la loi ne l'impose pas automatiquement.

Sans cette clause, vous ne disposez d'aucun fondement juridique solide pour exiger la production d'une attestation d'assurance en location meublée, ni pour engager la procédure de sanction prévue par la loi en cas de défaut d'assurance.

Modèle de clause à insérer dans le bail

Voici un exemple de clause que vous pouvez adapter et intégrer à votre contrat de colocation :

« Le locataire s'engage à souscrire et à maintenir en vigueur pendant toute la durée du bail une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) ainsi que sa responsabilité civile à l'égard du bailleur, des colocataires et des tiers. Le locataire remettra au bailleur une attestation d'assurance en cours de validité lors de la remise des clés, puis chaque année à la date anniversaire du contrat, et à toute première demande du bailleur. Le défaut d'assurance constitue un manquement aux obligations du bail pouvant entraîner la mise en œuvre de la procédure prévue à l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. »

Cette clause doit figurer dans chaque bail individuel ou dans le bail unique signé par l'ensemble des colocataires. Pour la rédaction complète de votre contrat de colocation, reportez-vous à notre guide du bail de colocation.

Attention : Vous ne pouvez pas imposer au locataire un assureur ou un contrat spécifique. Le locataire est libre de choisir la compagnie d'assurance de son choix, à condition que les garanties minimales soient respectées. Imposer un assureur précis constituerait une clause abusive au sens de la loi.

Vérification annuelle de l'assurance

Le principe

Le propriétaire est en droit de demander à chaque colocataire la remise d'une attestation d'assurance en cours de validité. Cette vérification doit intervenir à trois moments :

• À l'entrée dans le logement, lors de la remise des clés, avant même que le colocataire ne prenne possession de sa chambre
• Chaque année, à la date anniversaire du contrat de location, pour s'assurer que le colocataire a bien renouvelé sa couverture
• À tout moment, si le propriétaire a un doute raisonnable sur le maintien de la couverture (par exemple, si le colocataire a changé de situation professionnelle ou d'assureur)

L'attestation d'assurance mentionne l'adresse du bien couvert, les garanties souscrites et la période de validité du contrat. Elle est délivrée gratuitement par l'assureur sur simple demande du locataire.

Ce que doit contenir l'attestation

Lorsque vous recevez l'attestation d'un colocataire, vérifiez systématiquement les points suivants :

• L'adresse du logement doit correspondre exactement au bien que vous louez
• Le nom du titulaire doit être celui du colocataire signataire du bail
• La période de validité doit couvrir la date actuelle et les mois à venir
• Les garanties minimales doivent comprendre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion)
• La responsabilité civile doit être expressément mentionnée

Astuce : Mettez en place un rappel annuel dans votre calendrier pour demander les attestations à vos colocataires. Sur 1Coloc, vous pouvez stocker les documents dans l'espace du logement pour un suivi centralisé et ne manquer aucune échéance.

Sanctions en cas de défaut d'assurance du locataire

La mise en demeure préalable

Si un colocataire ne fournit pas son attestation d'assurance malgré vos demandes, la première étape consiste à lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier lui rappelle son obligation — légale en location vide, contractuelle en location meublée — et lui fixe un délai d'un mois pour régulariser sa situation en produisant une attestation valable.

Deux options en cas de persistance du défaut

Si le colocataire reste sans assurance après l'expiration du délai de mise en demeure, l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, offre au propriétaire deux options distinctes.

Première option : la résiliation du bail. Le propriétaire peut engager une procédure de résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles. Si le bail contient une clause résolutoire visant le défaut d'assurance, le propriétaire fait délivrer un commandement par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour régulariser sa situation. Passé ce délai sans régularisation, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion.

Seconde option : la souscription pour le compte du locataire. Le propriétaire peut souscrire lui-même une assurance couvrant les risques locatifs pour le compte du colocataire défaillant. La loi ALUR autorise le bailleur à majorer le montant de la prime d'assurance de 50 % pour compenser les frais de gestion et le préjudice subi. Le montant total (prime majorée) est récupérable auprès du locataire sous forme de prélèvements mensuels ajoutés aux charges.

Attention : La souscription pour le compte du locataire ne peut intervenir qu'après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois. Le respect scrupuleux de cette procédure est indispensable pour que la majoration de 50 % soit juridiquement valable.

Qui couvre quoi en cas de sinistre

Les trois niveaux de couverture

En colocation, trois assurances distinctes peuvent intervenir lors d'un sinistre. Comprendre leur articulation est essentiel pour éviter les litiges et les zones grises non couvertes.

L'assurance multirisque immeuble est souscrite par le syndicat de copropriété. Elle couvre les parties communes de l'immeuble et la structure du bâtiment (toiture, façade, canalisations communes, cage d'escalier). Elle intervient lorsque le sinistre affecte les parties communes ou lorsqu'il est causé par un élément relevant de ces parties communes.

L'assurance habitation du locataire couvre les risques locatifs au sein du logement loué. Elle prend en charge les dommages causés au logement par le locataire (incendie, dégât des eaux, explosion), les biens personnels du colocataire et sa responsabilité civile envers le propriétaire, les voisins et les tiers.

L'assurance PNO du propriétaire intervient en complément des deux précédentes, notamment lorsque le sinistre résulte d'un défaut d'entretien imputable au bailleur, lorsque le logement est vacant, ou lorsque l'assurance du locataire s'avère insuffisante ou inexistante.

Exemples concrets de répartition

Un dégât des eaux dans la salle de bain causé par un joint de baignoire défectueux que le locataire aurait dû entretenir : c'est l'assurance habitation du colocataire responsable qui intervient en premier lieu. Si les dommages s'étendent à l'appartement du voisin du dessous, la garantie de responsabilité civile du locataire prend le relais.

Une fuite provenant d'une canalisation encastrée dans un mur porteur (partie commune de l'immeuble) : c'est l'assurance multirisque immeuble qui intervient pour les dommages aux parties communes, et la PNO du propriétaire pour les dommages au logement loué si la canalisation relève de son entretien.

Un incendie pendant une période de vacance locative, par exemple entre le départ d'un colocataire et l'arrivée de son remplaçant : seule la PNO du propriétaire couvre le sinistre, puisqu'aucun locataire n'occupe le logement à ce moment.

Un colocataire casse un équipement fourni par le propriétaire (four, réfrigérateur, plan de travail) : la responsabilité civile de l'assurance habitation du colocataire peut intervenir si le dommage résulte d'une faute. Pour les montants modestes, une retenue sur le dépôt de garantie est souvent la solution la plus simple en pratique.

Astuce : Conservez dans un même dossier les coordonnées de votre assureur PNO, du syndic de copropriété (assurance immeuble) et les attestations de vos colocataires. En cas de sinistre, vous gagnerez un temps précieux pour identifier le bon interlocuteur et respecter les délais de déclaration.

La déclaration de sinistre

Les délais légaux à respecter

Le Code des assurances impose des délais stricts pour déclarer un sinistre à son assureur :

• 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre pour la plupart des événements (incendie, dégât des eaux, explosion, catastrophe naturelle)
• 2 jours ouvrés en cas de vol ou de tentative de vol

Ces délais s'appliquent aussi bien au locataire vis-à-vis de son propre assureur qu'au propriétaire vis-à-vis de sa PNO, et au syndic vis-à-vis de l'assurance de l'immeuble. Le non-respect de ces délais peut entraîner une déchéance de garantie, c'est-à-dire la perte pure et simple du droit à indemnisation.

La procédure à suivre pour le propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, votre rôle lors d'un sinistre en colocation suit un enchaînement précis.

Être informé rapidement par le colocataire. Assurez-vous que vos colocataires disposent d'un moyen de vous contacter en cas d'urgence. Précisez dans le bail ou dans le règlement intérieur qu'ils doivent vous prévenir sans délai en cas de sinistre, quelle qu'en soit l'ampleur.

Déclarer le sinistre à votre assureur PNO dans le délai légal de 5 jours ouvrés (ou 2 jours en cas de vol). La déclaration peut se faire par lettre recommandée, par téléphone suivi d'une confirmation écrite, ou via l'espace en ligne de votre assureur, selon les modalités prévues par votre contrat.

Rassembler les éléments de preuve : photographies datées des dégâts prises avant toute intervention, description détaillée des circonstances (date, heure, origine présumée), factures des biens endommagés, devis de réparation (au moins deux si possible) et constat amiable de dégât des eaux le cas échéant.

Informer le syndic de copropriété si les parties communes sont touchées ou si le sinistre provient d'un élément relevant des parties communes.

Vérifier que le colocataire concerné a bien déclaré le sinistre auprès de son propre assureur. En cas de défaillance du locataire, vous pouvez déclarer le sinistre auprès de l'assureur du locataire en votre qualité de bailleur.

Attention : Ne réalisez aucune réparation avant le passage de l'expert mandaté par l'assureur, sauf mesures conservatoires urgentes (couper l'arrivée d'eau, sécuriser une zone dangereuse, protéger les biens non endommagés). Les réparations anticipées sans accord de l'assureur peuvent compromettre l'indemnisation.

La convention IRSI pour les dégâts des eaux

Principe de la convention

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est un accord interprofessionnel entre les compagnies d'assurance françaises qui simplifie la gestion des sinistres dans les immeubles. Elle s'applique principalement aux dégâts des eaux et aux incendies dont le montant des dommages matériels ne dépasse pas 5 000 euros hors taxes par local sinistré.

L'objectif de cette convention est d'accélérer l'indemnisation des victimes en désignant un assureur gestionnaire unique, plutôt que de laisser les différents assureurs se renvoyer la responsabilité pendant des mois.

Fonctionnement en colocation

Lors d'un dégât des eaux dans votre colocation, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire chargé de piloter le dossier et d'indemniser les victimes. Cet assureur exerce ensuite, si nécessaire, un recours contre l'assureur du responsable.

En règle générale, le fonctionnement est le suivant :

• Si le sinistre est localisé dans un seul logement, c'est l'assureur de l'occupant (le colocataire) qui gère le dossier et indemnise les dommages
• Si le sinistre touche plusieurs logements de l'immeuble, chaque assureur d'occupant gère les dommages constatés dans son propre local
• La recherche de fuite est prise en charge par l'assureur de l'occupant du local dans lequel la fuite est identifiée ou présumée

Le propriétaire n'a pas à avancer les frais de recherche de fuite ni de réparation : la convention organise la prise en charge directe entre assureurs. Toutefois, cette mécanique ne fonctionne que si les colocataires sont effectivement assurés. En l'absence d'assurance habitation valable, le propriétaire devra supporter les conséquences financières du sinistre, ce qui renforce l'importance de la vérification annuelle des attestations.

La garantie loyers impayés (GLI)

Un filet de sécurité pour le bailleur

La garantie loyers impayés est une assurance facultative que le propriétaire souscrit pour se prémunir contre le risque de défaut de paiement de ses locataires. En colocation, où les profils des occupants sont souvent plus jeunes, plus mobiles et parfois en début de carrière professionnelle, cette protection prend tout son sens.

Ce que couvre la GLI

Un contrat de GLI couvre généralement les éléments suivants :

• Les loyers impayés, y compris les charges, pendant une durée définie au contrat (le plus souvent jusqu'à 24 ou 36 mois consécutifs d'impayés)
• Les frais de procédure contentieuse : commandement de payer, assignation devant le tribunal, frais de commissaire de justice, honoraires d'avocat liés au recouvrement ou à la procédure d'expulsion
• Les dégradations locatives constatées lors de l'état des lieux de sortie, dans la limite d'un plafond défini au contrat (souvent entre 7 000 et 10 000 euros)
• La vacance locative consécutive à un impayé (dans certains contrats) : indemnisation si le logement reste vide après le départ ou l'expulsion du locataire défaillant

Coût et rentabilité

Le coût d'une GLI représente en moyenne 2 à 4 % du montant annuel du loyer charges comprises. Pour une colocation générant 1 800 euros de loyer mensuel total, cela représente entre 430 et 860 euros par an environ. Ce coût est intégralement déductible de vos revenus locatifs au régime réel, qu'il s'agisse de revenus fonciers (location nue) ou de revenus BIC (location meublée).

Astuce : La GLI est particulièrement pertinente pour les baux individuels en colocation. Avec un bail unique et une clause de solidarité, le risque d'impayé est mutualisé entre les colocataires. Avec des baux individuels, chaque colocataire est seul responsable de sa part de loyer : la GLI compense cette absence de solidarité et sécurise chaque flux de loyer individuellement.

Conditions de souscription

Les assureurs imposent des critères de solvabilité sur les locataires pour accepter de couvrir une GLI :

• Le taux d'effort (rapport entre le loyer et les revenus nets) ne doit généralement pas dépasser 33 à 35 %
• Le locataire doit justifier d'une situation professionnelle stable : CDI hors période d'essai, statut de fonctionnaire, retraité, ou étudiant disposant d'un garant solvable
• Les locataires en CDD, en intérim ou exerçant une activité indépendante peuvent être acceptés sous certaines conditions (présence d'un garant, garantie Visale)

Attention : La GLI et la caution solidaire (garant personne physique) sont en principe incompatibles pour un même locataire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Vérifiez les conditions générales de votre contrat GLI avant de cumuler les deux dispositifs pour un même colocataire.

Les extensions de garantie utiles

La protection juridique

La protection juridique est une garantie complémentaire, souvent proposée en option dans les contrats PNO, qui prend en charge les frais liés aux litiges avec vos locataires ou avec des tiers. Elle couvre généralement les postes suivants :

• Les honoraires d'avocat en cas de procédure judiciaire (expulsion, recouvrement de loyers impayés, contestation de charges ou de travaux)
• Les frais d'expertise amiable ou judiciaire et de médiation
• Les frais de commissaire de justice pour la signification des actes de procédure

En colocation, les sources potentielles de litiges sont plus nombreuses qu'en location classique du fait de la multiplicité des occupants. La protection juridique vous offre un accompagnement professionnel sans avance de frais, dans la limite des plafonds prévus au contrat. Son coût est généralement modéré, de l'ordre de 30 à 60 euros par an.

La garantie vacance locative

Certains contrats PNO ou certaines assurances complémentaires proposent une indemnisation en cas de vacance locative. Cette garantie vous verse une compensation lorsqu'une chambre ou le logement entier reste inoccupé, sous réserve que la vacance ne soit pas volontaire et que vous ayez engagé des démarches actives pour retrouver un locataire (publication d'annonce, visites).

En colocation, le risque de vacance est plus fréquent mais de moindre ampleur qu'en location classique : il est rare que toutes les chambres soient vacantes en même temps. La garantie vacance locative offre néanmoins une sécurité appréciable pour couvrir les périodes de transition entre deux colocataires, en particulier durant les mois d'été ou en fin d'année universitaire.

Astuce : Lors de la souscription ou du renouvellement de votre PNO, demandez un devis incluant la protection juridique et la garantie vacance locative. Le surcoût est souvent limité à quelques dizaines d'euros par an, et la tranquillité apportée est significative lorsque l'on gère une colocation avec une rotation régulière des occupants.

L'état des lieux : le point de départ de toute couverture

L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sont des documents essentiels pour faire valoir vos droits auprès des assureurs en cas de sinistre ou de dégradation. Un état des lieux précis et détaillé permet de distinguer ce qui relève de la vétusté normale, des dégâts imputables au locataire et des sinistres relevant d'une couverture d'assurance.

En colocation, il est impératif de réaliser un état des lieux à chaque entrée et à chaque sortie de colocataire, pas uniquement à l'entrée du premier et à la sortie du dernier. Cet état des lieux doit couvrir les parties privatives du colocataire (sa chambre) mais aussi les parties communes du logement (cuisine, salon, couloir, salle de bain partagée). Cette rigueur documentaire vous protège en cas de sinistre, car elle permet d'établir avec précision l'état du logement au moment de l'événement et de faciliter considérablement les échanges avec votre assureur.

Pour la méthodologie complète de réalisation d'un état des lieux en colocation, consultez notre guide de l'état des lieux.

Récapitulatif des assurances en colocation

Les points clés à retenir

Sécuriser votre colocation sur le plan assurantiel repose sur quelques principes fondamentaux qu'il convient de garder en permanence à l'esprit.

Souscrivez une assurance PNO adaptée à la colocation, en vérifiant qu'elle couvre la vacance locative partielle et les sinistres survenant en l'absence de locataire. Imposez contractuellement l'assurance habitation à chaque colocataire par une clause explicite dans le bail, que la location soit vide ou meublée. Exigez une attestation d'assurance à chaque entrée dans les lieux et à chaque date anniversaire du contrat, et n'hésitez pas à mettre en œuvre la procédure de mise en demeure si un colocataire manque à cette obligation.

Évaluez l'opportunité de souscrire une garantie loyers impayés, en particulier si vous optez pour des baux individuels sans clause de solidarité. Respectez scrupuleusement les délais de déclaration de sinistre (5 jours ouvrés, 2 jours pour le vol) et constituez systématiquement un dossier de preuves complet. Enfin, tenez à jour un dossier centralisé comprenant les coordonnées de tous les assureurs impliqués, les attestations de vos colocataires et les états des lieux détaillés de chaque occupant.

Pour aller plus loin

La gestion de l'assurance en colocation peut sembler complexe au premier abord, mais elle repose sur des principes clairs et des obligations bien identifiées. En prenant le temps de vous couvrir correctement et de vérifier méthodiquement la couverture de vos colocataires, vous posez les bases d'une colocation sereine sur le plan financier et juridique.

Pour compléter votre lecture :

• Modèle de bail de colocation : toutes les clauses essentielles à intégrer dans votre contrat, y compris la clause d'assurance
• Guide de l'état des lieux : la méthode pour réaliser un état des lieux rigoureux, indispensable pour faire jouer les assurances en cas de sinistre

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les obligations et garanties mentionnées sont basées sur la législation française en vigueur en 2026. Pour toute situation particulière, consultez un professionnel de l'assurance ou un conseiller juridique.